La pandémie a entraîné une profonde bifurcation du marché national de l’immobilier commercial, tout en réduisant considérablement l’activité globale d’investissement en 2020. Les ventes de terrains destinés à la construction d’immeubles industriels, multi-résidentiels, de bureaux ou de commerces de détail ou conclues à des fins d’investissement industriel et commercial dans les six principaux marchés du Canada (Montréal, Ottawa, Toronto, Calgary, Edmonton et Vancouver) ont atteint près de 18 milliards de dollars au cours des trois premiers trimestres de 2020, une baisse par rapport aux 26,1 milliards de dollars de ventes enregistrés au cours de la même période il y a un an. On estime que la somme des ventes de 2020 atteindra près de 23 milliards de dollars, soit environ la moitié du volume total des ventes de 2019. Tandis que les actifs industriels et multi-résidentiels ont continué de retenir l’attention des investisseurs, l’intérêt pour les commerces de détail a considérablement diminué. Entre-temps, en raison du bras de fer qui se poursuit entre les politiques de travail à domicile et de retour au travail, les investisseurs généralement intéressés par les immeubles de bureaux ont attendu que les évaluations soient plus claires. L’imprévisibilité des flux de trésorerie a permis d’accélérer les investissements dans les immeubles de bureaux et les commerces de détail partout au Canada. Les ventes de terrains aux fins d’investissement industriel et commercial à l’échelle nationale ont également diminué considérablement d’une année à l’autre, chutant de 43 % pour s’établir à 2,6 milliards de dollars au cours des trois premiers trimestres de 2020. Par ailleurs, les mesures de lutte contre la pandémie ont stimulé l’investissement dans les actifs industriels, une tendance qui devrait se maintenir jusqu’en 2021. À peine six mois après le lancement des protocoles de confinement en raison de la COVID-19, un changement important des taux de capitalisation a commencé à apparaître dans certains marchés et types de produits. L’écart entre les prix offerts et les prix demandés s’est creusé, car les prix sont en grande partie demeurés fermes malgré la diminution du nombre de soumissionnaires et les attentes d’un « rabais COVID ». Cela a ralenti la vitesse des transactions, ce qui en a encore réduit les volumes.
Les investissements dans les immeubles de bureaux des six plus grands marchés du Canada ont chuté, passant de 7,9 milliards de dollars l’année dernière à environ 3,1 milliards de dollars au cours des trois trimestres de 2020, une baisse de près de 61 %. Toronto et Vancouver ont affiché les baisses les plus marquées en volume du dollar. Bien que les marchés des centres-villes aient généralement enregistré plusieurs nouvelles sous-locations depuis le printemps 2020, leurs homologues de la banlieue se sont montrés plus résilients. Les immeubles de bureaux en banlieue pourraient devenir plus précieux en 2021 si les locataires du centre-ville envisagent de passer à un modèle en étoile et satellites, ceux qui ont récemment parié sur les bureaux en banlieue étant bien placés pour en profiter.
En comparaison, les investissements dans les propriétés commerciales, la catégorie d’actifs généralement perçue comme la plus durement touchée par la pandémie, ont diminué de 20 % pour s’établir à 2,8 milliards de dollars à la fin de septembre 2020, comparativement à 3,5 milliards de dollars l’année dernière. Déjà une catégorie d’actifs moins favorisée avant la COVID-19, le commerce de détail demeurera un investissement plus risqué, car la pandémie persiste et les propriétaires capitalisés sont susceptibles de repositionner leurs actifs dans la mesure du possible. Même les investissements dans l’une des catégories d’actifs les plus recherchées, soit les propriétés multi-résidentielles, ont chuté en 2020, diminuant de 10,5 % sur douze mois jusqu’à 4 milliards de dollars au cours des trois trimestres. Cependant, les avantages continuent de l’emporter sur les inconvénients dans ce secteur, les capitaux à faible coût soutenant le niveau de confiance des consommateurs malgré les risques, notamment la fin de certains programmes de soutien des salaires du gouvernement, l’immigration restreinte, l’absence d’étudiants sur les campus et les mesures prises par les provinces pour limiter les augmentations des taux de location résidentiels pour au moins 2021. De plus, l’offre excédentaire potentielle dans les ventes de copropriétés et les marchés locatifs pourrait accélérer la baisse des loyers et de l’occupation, ainsi qu’augmenter les concessions faites aux locataires, dans le marché multi-résidentiel.
Les investissements industriels ont grimpé à près de 5,5 milliards de dollars en septembre 2020, en légère hausse par rapport à près de 5,3 milliards de dollars l’an dernier, principalement à Toronto et à Montréal, alors que les investisseurs étaient attirés par la forte demande des locataires et des utilisateurs ainsi que par l’appréciation des taux de location dans presque tous les marchés canadiens. Entre-temps, les investisseurs continueront de bénéficier d’un financement à faible coût dans un avenir prévisible. Des capitaux abondants actuellement mis de côté seront disponibles pour l’acquisition d’actifs à mesure que les investisseurs seront mieux informés et qu’ils se sentiront plus à l’aise de faire des transactions en cette période sans précédent. Bien que les ventes d’actifs en difficulté demeurent jusqu’à maintenant sous contrôle (sauf en Alberta), la pandémie actuelle pourrait entraîner une augmentation de ce type de transactions en 2021. Une nouvelle approche d’investissement dans l’immobilier commercial contribuera également au rétablissement post-pandémique qui prend racine de façon optimiste en 2021. Les véhicules d’investissement public adoptent de plus en plus des structures de gouvernance environnementale, sociale et d’entreprise comme moyen non seulement de générer de solides rendements, mais aussi d’exercer une influence positive sur la société. Par exemple, en octobre 2020, Dream Hard Asset Alternatives Trust a été rebaptisée Dream Impact Trust, et la tendance croissante à ajouter de la valeur au-delà du résultat net aux transactions du secteur immobilier commercial pourrait se répandre après la pandémie. En fin de compte, l’incertitude découlant de la pandémie incitera les investisseurs à déployer d’abondantes sources de capitaux en 2021.
Les investisseurs continueront de bénéficier d’un financement à faible coût dans un avenir prévisible. Des capitaux abondants actuellement mis de côté seront disponibles pour l’acquisition d’actifs à mesure que les investisseurs seront mieux informés et qu’ils se sentiront plus à l’aise de faire des transactions en cette période sans précédent.
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