De tous les secteurs de l’immobilier commercial, le commerce de détail est celui qui est le plus touché par la pandémie de COVID-19. Ce secteur, qui connaissait déjà une évolution rapide en raison de la modification des habitudes de consommation, sera confronté à une accélération de ces tendances en 2021. Les détaillants de tout le pays ont dû faire face à diverses répercussions liées à la pandémie, y compris des fermetures obligatoires, des heures d’ouverture réduites et une circulation piétonnière minimale. Depuis que les économies locales ont amorcé leur réouverture progressive, l’aide financière du gouvernement et l’allègement des loyers des propriétaires ont aidé de nombreux détaillants à demeurer en activité, mais ces mesures ne pourront pas se poursuivre indéfiniment ni sauver toutes les entreprises. D’autre part, les propriétaires ne veulent pas nécessairement que leurs actifs de détail soient inoccupés à un moment où peu de nouveaux locataires sont sur le marché, mais les réponses varient selon le détaillant et l’emplacement, à mesure que les propriétaires évaluent leurs portefeuilles de façon stratégique. Les centres commerciaux fermés et les commerces de détail avec pignon sur rue continuent de souffrir, mais les centres commerciaux linéaires (strip malls) dont les principaux locataires sont des détaillants en alimentation et d’autres services essentiels prospèrent. La pandémie a donné lieu à des changements à long terme, notamment en encourageant les canadiens (en particulier les personnes âgées) à recourir davantage au commerce électronique. En réponse, de nombreux détaillants et restaurateurs ont accru leur présence et leurs capacités en ligne, offrant aux consommateurs des options de commande et de livraison en ligne. Cela a généré énormément de revenus et de notoriété pour les services de livraison d’aliments comme UberEats, Skip the Dishes et DoorDash, tout en soulevant la question des frais qu’ils imposent aux restaurants déjà en difficulté. Les espaces de vente au détail et de restauration sous-utilisés servent de plus en plus de « dark stores » pour remplir des commandes en ligne et des « cuisines fantômes » pour préparer des aliments exclusivement pour la livraison – des utilisations alternatives qui pourraient prendre de l’importance dans les années à venir. L’épicerie en ligne a également gagné en popularité, car les grands épiciers ont élargi leur offre aux consommateurs, ce qui a permis d’augmenter les effectifs.
Du côté positif, les ventes au détail canadiennes ont augmenté graduellement pendant quatre mois consécutifs jusqu’à l’été 2020. La croissance des ventes au détail pourrait être modérée à l’automne, car certaines régions ont dû réimposer des mesures de confinement en réponse à la deuxième vague d’infections de COVID-19 qui sévit dans une grande partie du pays. Malgré cela, la croissance du commerce électronique n’a pas diminué. La part des ventes en ligne du total des ventes au détail a continué d’augmenter de juillet à août 2020 même si les détaillants ont permis aux achats en personne de prendre de l’expansion, dans le respect des mesures de santé publique locales. Selon Statistique Canada, les ventes au détail par commerce électronique ont augmenté de près de 61 % d’une année à l’autre, car la pandémie a stimulé une tendance qui s’accélérait déjà. On prévoit que le taux d’inoccupation augmentera jusqu’en 2021, et que les volumes de location et d’absorption diminueront probablement dans la plupart des marchés du pays. Dans les marchés où le coût de la vie est élevé (comme Toronto et Vancouver) ou dans lesquels le chômage est élevé (comme Calgary et Edmonton), les consommateurs ont eu moins d’argent à dépenser en 2020. Les Canadiens épargnent également davantage et consacrent leurs dépenses discrétionnaires à l’alimentation et aux travaux de rénovation. Néanmoins, on s’attend à ce que les taux moyens de location demandés diminuent dans une plus ou moins grande mesure en 2021 dans tous les marchés, tandis que l’activité de construction dans le secteur devrait demeurer stable, au mieux, par rapport à 2020.
L’incertitude découlant de la pandémie a accéléré une autre tendance qui prend de l’ampleur depuis plusieurs années dans le secteur, à savoir la réaffectation de l’espace de vente au détail et le réaménagement des actifs de vente au détail seulement en tant que projets à usage mixte, incluant des bureaux, des unités résidentielles et espaces commerciaux. La Compagnie de la Baie d’Hudson, le plus ancien détaillant au Canada, a lancé une division vers la fin de 2020 expressément pour superviser le réaménagement à usage mixte des nombreux biens immobiliers de l’entreprise. Cette stratégie permet aux propriétaires de libérer de la valeur supplémentaire dans leurs biens immobiliers de détail, maximisant ainsi le potentiel des terrains sous-jacents, en particulier pour les centres commerciaux bien situés et d’autres grandes propriétés. Cette tendance peut aussi recouper le concept de « ville en 15 minutes », où les collectivités à usage mixte offrent aux résidents toutes les commodités dont ils ont besoin pour vivre, travailler et se divertir à 15 minutes de marche de chez eux. Populaire parmi les universitaires et les planificateurs, cette idée pourrait prendre de l’ampleur étant donné qu’une partie du magasinage local et du travail découlant de la COVID-19 pourrait être mise à profit pour promouvoir la régénération à long terme. L’emplacement et la démographie rendront le concept plus viable pour certaines régions que d’autres, mais l’idée pourrait influencer les plans de réaménagement et avoir une incidence sur l’impact environnemental à long terme de ces collectivités dans les années à venir.
Depuis que les économies locales ont amorcé leur réouverture progressive, l’aide financière du gouvernement et l’allègement des loyers des propriétaires ont aidé de nombreux détaillants à demeurer en activité, mais ces mesures ne pourront pas se poursuivre indéfiniment ni sauver toutes les entreprises.
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