Le marché industriel du Canada, qui bénéficiait déjà de solides facteurs économiques fondamentaux dans les grandes régions urbaines du pays avant l’arrivée de la pandémie, s’est révélé extraordinairement résilient en 2020 tandis que les mesures de contrôle de la COVID-19 mettaient en évidence le déséquilibre continu entre l’offre et la demande sur le marché industriel. Le taux d’inoccupation dans le secteur industriel est demeuré près des niveaux les plus bas au Canada, et devrait se situer à 2,5 % à la fin de 2020, malgré la livraison de près de 13 mpi2 de nouveaux espaces à l’échelle nationale. Toronto (1,1 %), Vancouver (1,3 %), Montréal (1,6 %) et Ottawa (1,8 %) ont chacune enregistré un taux d’inoccupation de moins de 2 % à la fin de 2020 et demeurent parmi les marchés industriels les plus serrés en Amérique du Nord. Les loyers industriels se sont stabilisés ou ont continué d’augmenter dans les régions métropolitaines du Canada tout au long de 2020, et on s’accorde à dire que les loyers continueront d’augmenter en 2021. On s’attend à ce que le taux d’inoccupation du secteur industriel canadien demeure pratiquement inchangé en 2021 (2,4 %), même en présence d’un nombre important de livraisons dans tout le pays d’ici la fin de 2020, avec Vancouver en tête (4,4 mpi2), suivie par Toronto (4 mpi2), Montréal (2 mpi2) et Calgary (1,8 mpi2). Les nouvelles livraisons dans le secteur de la construction industrielle devraient augmenter encore en 2021, les projets réalisés totalisant plus de 19,4 mpi2 à Toronto (9 mpi2), Montréal (3,2 mpi2), Ottawa (2,7 mpi2), Vancouver (1,6 mpi2) et Calgary (1,5 mpi2). On ne sait toujours pas si cet afflux de nouvelles livraisons en 2021 soulagera la majorité des marchés canadiens qui, selon les projections, continueront d’afficher des taux d’inoccupation à un chiffre (dans le bas de la fourchette) dans le secteur industriel.
These changes, amplified by COVID-19 and the impact of government response measures, are resulting in the re-examination of the form factor of industrial development in Canada. Land supply constraints, whether they be physical, political or geographic, and rising costs (most apparent in Vancouver and Toronto) are increasingly leading developers to embrace verticality, whether through higher clear ceiling heights or multi-level development. Metro Vancouver is home to several proposals that feature multi-level industrial development, most notably Oxford Properties’ 707,000-sf large-bay multi-level industrial property at its Riverbend Business Park in Burnaby, BC, which broke ground in 2020 and is set for completion in 2022. The discussion around using volume metrics such as cubic metres to talk about logistics and distribution space as opposed to using traditional square footage measurements continues to grow. The unrelenting pressure generated by the rapid expansion in e-commerce and the need to locate logistics and distribution uses closer to urban centres may hasten the conversion of traditional big-box retail spaces, which are being increasingly vacated by retailers in many Canadian markets, to accommodate this rising need.
Ces changements, amplifiés par la COVID-19 et l’incidence des mesures d’intervention du gouvernement, entraînent le réexamen de la forme du développement industriel au Canada. Les contraintes liées à l’offre de terrains, qu’elles soient physiques, politiques ou géographiques, et la hausse des coûts (plus apparente à Vancouver et à Toronto) poussent de plus en plus les promoteurs à adopter la verticalité, que ce soit par des plafonds transparents plus élevés ou des développements à plusieurs niveaux. La région métropolitaine de Vancouver accueille plusieurs propositions de développement industriel à plusieurs niveaux, notamment la propriété industrielle à plusieurs niveaux de 707 000 pieds carrés d’Oxford Properties située dans le parc commercial Riverbend, à Burnaby, en Colombie-Britannique, dont les travaux de construction ont commencé en 2020 et devraient arriver à terme en 2022. La discussion sur l’utilisation de mesures de volume comme le mètre cube pour parler de la logistique et de l’espace de distribution, par opposition à l’utilisation des mesures traditionnelles de la superficie en pieds carrés, continue de croître. Les pressions incessantes générées par l’expansion rapide du commerce électronique et la nécessité de localiser les utilisations logistiques et de distribution plus près des centres urbains pourraient accélérer la conversion des espaces traditionnels de vente au détail à grande surface, qui sont de plus en plus délaissés par les détaillants dans de nombreux marchés canadiens, pour répondre à ce besoin croissant.
Malgré une offre limitée et les conditions pandémiques, le secteur industriel du Canada a prospéré en 2020 et devrait continuer de le faire en 2021, alors que les mesures d’intervention liées à la pandémie et la réforme en cours du commerce de détail renforcent davantage les solides facteurs fondamentaux du secteur industriel partout au pays. Les niveaux d’occupation élevés et les fortes variations des taux de location (surtout pour les renouvellements) dans les principaux marchés de Montréal, Toronto, Calgary et Vancouver (ainsi qu’Ottawa, Winnipeg et Edmonton) garderont l’attention des investisseurs axée sur cette catégorie d’actifs en 2021 et au-delà.
Malgré une offre limitée et les conditions pandémiques, le secteur industriel du Canada a prospéré en 2020 et devrait continuer de le faire en 2021, alors que les mesures d’intervention liées à la pandémie et la réforme en cours du commerce de détail renforcent davantage les solides facteurs fondamentaux du secteur industriel partout au pays.
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