Le marché des bureaux du Canada a été durement touché par la COVID-19, mais pas autant que le commerce de détail, et le rythme du changement a même ouvert un débat sur la question de savoir si la «nouvelle normalité» était de nature cyclique ou structurelle. Au printemps, les employés de bureaux se sont mis en grand nombre à travailler à partir de leur domicile, révélant ainsi que le travail flexible était faisable, pratique et de plus en plus souhaitable. Les progrès technologiques et la numérisation ont élargi la façon de travailler ainsi que le moment et le lieu de le faire. Les employés qui ne bénéficiaient pas d’options flexibles auparavant expriment maintenant leurs attentes en matière de travail flexible, de santé et de sécurité et d’amélioration de l’intégration du travail et de la vie personnelle.
Malgré les efforts admirables déployés par les propriétaires et les employeurs pour offrir des milieux de travail sécuritaires, le retour au travail a été plus lent que prévu. Soit dit en passant, un pourcentage relativement faible de l’espace est de nouveau occupé, compte tenu du nombre de cas de COVID-19 et des restrictions imposées par chaque ville, sous l’influence des préoccupations des employés en matière de santé et de bien-être, principalement en ce qui concerne le transport en commun. Même lorsque la pandémie prendra fin, les modèles traditionnels de milieu de travail risquent de ne pas revenir. Les stratégies de portefeuille pourraient commencer à passer d’une mentalité de siège social à une structure en étoile et à des réseaux de satellites prenant en compte les aspects clés de l’optimisation de l’empreinte et de l’expérience humaine. Le réseau en étoile serait organisé autour d'un lieu central où un certain nombre d’employés travaillerait à temps plein, ce qui faciliterait également l’établissement de l’image de marque, la création de la culture, la collaboration interne et l’engagement. Les branches seraient donc des espaces de travail flexibles ou à domicile, à temps partiel ou à temps plein. La grande question qui aura une incidence sur la demande est de savoir si les locataires auront besoin de plus, de moins ou du même nombre de bureaux.
Les opérateurs de bureaux en coworking et les entreprises de technologie ont stimulé la demande de bureaux partout au Canada. La pandémie a remis en question le modèle collaboratif et a créé de grandes attentes pour ce secteur. Entre-temps, les réactions de certains grands utilisateurs de technologies ont été mitigées : ils ont pris de grands engagements en matière d’espace dans les grands centres (Vancouver, Toronto, Ottawa et Montréal), tout en réservant de grands blocs d’espace pour la sous-location et en mettant en œuvre de plans de travail à domicile d’une durée indéterminée.
La plupart des marchés sont entrés en pandémie avec des facteurs économiques fondamentaux relativement solides et de faibles taux d’inoccupation. La COVID-19 a peut-être fourni une «soupape de décharge» inattendue, en particulier dans les centres-villes où l'inoccupation était serrée comme ceux de Vancouver et de Toronto. Toutefois, la baisse des volumes de location reflète l’humeur du marché, car les locataires restent sur la touche, ce qui signifie que la demande est faible même si plus d’espace est disponible. Parallèlement, le nombre de sous-locations a considérablement augmenté, avec plus de 12,1 millions de pieds carrés (mpi2) disponibles à la fin du troisième trimestre, soit 2,9 mpi2 de plus qu’à la fin de 2019, le plus haut niveau en quatre ans. À ce jour, la plupart des sous-locations sont petits, mais des blocs plus grands sont prévus, ce qui pourrait faire pencher la balance en faveur des locataires et forcer les propriétaires à ajuster les prix, en particulier dans les grands centres-villes. Mis à part les marchés difficiles comme Calgary et Edmonton, la croissance des loyers pourrait avoir plafonné en 2020 après avoir augmenté pendant plusieurs années, et pourrait même commencer à fléchir.
Au troisième trimestre de 2020, le taux d’inoccupation des bureaux nationaux était de 10,9 % (une hausse de 100 points de base par rapport à l’année précédente). Cette proportion devrait augmenter encore en 2021, pour atteindre 12 % d’ici la fin de l’année, avec de modestes augmentations dans la plupart des marchés. Malgré d’importantes livraisons du secteur de la construction en 2020 et 2021 (près de 12,8 mpi2 en tout), des niveaux élevés de prélocation soulignent la force du marché, maintenant la stabilité du taux d’inoccupation. On ne sait pas si les locataires réévalueront leurs engagements de prélocation à la lumière des stratégies de travail à domicile. Les développements en cours se sont chiffrés à 19,5 mpi2 au troisième trimestre, en baisse par rapport aux 22,1 mpi2 de l’année dernière. Ils pourraient ralentir à 12,9 mpi2 d’ici fin 2021 si l’incertitude empêche le lancement de nouveaux projets, en particulier de projets spéculatifs.
Property managers and building staff are among the pandemic’s unsung heroes. The importance of keeping buildings and spaces clean and safe has called upon property management to play an even bigger role, establishing cleaning and social-distancing protocols. The lower utilization of office space and WFH have increasingly made cleaning a daytime task, allowing a quick response to any COVID-19 cases on the premises and reassuring tenants that workplaces are disinfected. Technology, already part of property management in the realms of sustainability and connected buildings, will play an even greater role going forward given the importance of occupancy monitoring and contact tracing in co-operation with tenants as more employees return to the workplace.
The WFH/RTO tug-of-war will not be resolved in 2020 and will likely persist throughout 2021. As major employers revisit their workplace strategies, it will take time for decisions to be made and impacts to be felt.
Les gestionnaires et le personnel immobilier font partie des héros méconnus de la pandémie. En raison de l’importance de garder les bâtiments et les espaces propres et sécuritaires, les gestionnaires immobiliers ont été appelés à établir des protocoles de nettoyage et de distanciation sociale, élargissant ainsi leur rôle. En raison de la faible utilisation de l’espace de bureau et du travail à domicile, le nettoyage est devenu une tâche de plus en plus quotidienne, ce qui permet de réagir rapidement à tout cas de COVID-19 et de rassurer les locataires quant à la désinfection des lieux de travail. La technologie, qui fait déjà partie de la gestion immobilière dans les domaines de la durabilité et des immeubles connectés, jouera un rôle encore plus important à l’avenir étant donné l’importance de la surveillance de l’occupation et de la recherche de contacts en collaboration avec les locataires, à mesure que davantage d’employés retourneront au travail.
La tension qui prévaut entre le travail à domicile et le retour au travail ne sera pas résolue en 2020 et persistera probablement tout au long de 2021. Les grands employeurs réexaminent actuellement leurs stratégies de milieux de travail, mais il faudra du temps avant que les décisions soient prises et que les répercussions se fassent sentir.
Même lorsque la pandémie prendra fin, les modèles traditionnels de milieu de travail risquent de ne pas revenir. Les stratégies de portefeuille pourraient commencer à passer d’une mentalité de siège social à une structure en étoile et de réseaux de satellites prenant en compte les aspects clés de l’optimisation de l’empreinte et de l’expérience humaine. La grande question qui aura une incidence sur la demande est de savoir si les locataires auront besoin de plus, de moins ou du même nombre de bureaux.
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