JANVIER 2023
Numéro #03 | Article 04 / 05
Comment budgétiser dans la période d’inflation actuelle
Découvrez ce que nous experts disent aux clients en termes de budget dans le contexte actuel.
Mis à jour en décembre 1, 2022
La responsabilité fiscale est de plus en plus importante dans l’environnement économiquement incertain d’aujourd’hui. L’une de nos forces, c’est d’aider à trouver des solutions plus efficaces et de planifier pour l’avenir, non seulement à court terme mais aussi pour les années et décennies à venir. Nous avons discuté avec trois experts chez Avison Young qui œuvrent dans ce domaine pour en savoir plus sur le type de conseil qu’ils donnent aux clients.
Une conjoncture difficile s’en vient
- Il demeurera intéressant d’obtenir des immeubles de première qualité à grande efficacité énergétique dans des secteurs riches en services (possiblement plus chers le pied carré, mais en prenant une moins grande superficie) alors que les entreprises cherchent à trouver leurs marques dans un contexte où les risques sont amplifiés.
- Globalement, nous voyons une pression à la hausse sur les rendements en immobilier, ce qui signifie une pression à la baisse sur les prix pour les immeubles commerciaux. Cependant, nous prévoyons que le ralentissement sera relativement superficiel et de courte durée.
Quel est le meilleur geste à poser pour un client particulièrement soucieux de son budget dans le paysage économique que l’on connaît présentement ?
Nick: Vu l’horizon économique qui s’obscurcit et la probabilité d’une récession prochaine, les entreprises seront prudentes et économes dans tous les aspects de leurs activités. Le défi le plus pressant, c’est d’évaluer l’impact de nouveaux éléments de risque que nous observons dans le paysage actuel. Certains éléments peuvent être anticipés. Par exemple, la Banque du Canada communique ses intentions de façon relativement claire, et ce, avant ses annonces effectives. Cependant, les résultats des hausses de taux d’intérêts ont été plus difficiles à prévoir. Nous voyons aussi des informations contradictoires sur les bases des marchés au Canada :
- Le marché résidentiel se refroidit, mais le pays fait face à une pénurie marquée de logements. La demande pour le multirésidentiel est forte, mais il est maintenant impossible de construire des logements abordables en raison notamment de la hausse des coûts de construction.
- Nous anticipons des mises à pied et des gels de l’embauche en raison de la récession, mais en même temps des entreprises de tous les secteurs manquent de main d’œuvre, en raison du vieillissement de la population. Cette pénurie d’employés limitera la demande pour des locaux de bureaux et industriels. Elle cause aussi des délais et des coûts plus élevés pour les promoteurs.
- Nonobstant la pénurie de main d’œuvre, tous doivent avoir un toit au-dessus de la tête et ont besoin de consommer dans les commerces, le divertissement et en hébergement.
- Du côté industriel, la perturbation des chaînes d’approvisionnement oblige les fabricants et les grossistes à stocker ou remplir leurs entrepôts afin de répondre à la demande des clients dans des délais raisonnables, puisqu’il manque 25 000 camionneurs. Il y a une pression sur la demande de locaux industriels alors que les loyers continuent d’augmenter partout au pays.
Cependant, nous voyons encore des entreprises aller de l’avant avec des projets immobiliers « stratégiques ». Obtenir des immeubles de grande qualité à meilleur rendement énergétique dans des secteurs aux multiples services (possiblement plus chers le pied carré, mais en prenant moins d’espace) demeurera intéressant du point de vue opérationnel et financier alors que les entreprises cherchent à se positionner pour l’avenir.
En quoi les actifs en immobilier commercial diffèrent-ils, selon vous, des autres types d’actifs ?
Nick: La qualité des actifs et l’emplacement seront les éléments différentiateurs, plutôt qu’une division entre « les gagnants et les perdants » par secteur. Cela dit, ces secteurs avec de forts moteurs de croissance structurelle, tel que la logistique urbaine et les sciences de la vie, dépendent moins d’une hausse cyclique de la demande et parviendront ainsi à tirer leur épingle du jeu. Toutefois la hausse des taux sans risque et des coûts de financement devrait entraîner des répercussions sur la plupart des aspects du marché. Lorsque les taux d’intérêt augmentent aussi rapidement qu’ils l’ont fait au cours des derniers mois au Canada, très peu de domaines du marché immobilier commercial seront à l’abri d’une certaine refixation des prix.
Comment l’environnement changeant des marchés économique et financier affecte-t-il l’immobilier commercial ?
Nick: Les investisseurs immobiliers doivent transiger avec quatre principaux facteurs :
1. La fixation des prix en immobilier est affectée par la hausse des rendements d’obligations d’État et dépend largement du prix des entreprises notées BBB. Cela exercera une pression à la hausse des rendements (et une pression vers le bas des valeurs) dans le secteur de l’immobilier.
2. Les taux élevés ralentissent l’économie, affectant la demande des occupants pour l’immobilier à un moment où le marché doit déjà s’adapter à une dynamique d’occupation changeante. Le passage au commerce en ligne et une plus forte proportion du télétravail après la pandémie créent des occasions intéressantes pour les investisseurs, bien qu’à court terme l’horizon économique plus sombre réduit les possibilités de croissance du locatif dans certains secteurs du marché, ce qui affecte aussi la disposition des investisseurs et la tarification.
3. Les coûts de financement ont grimpé tout comme les taux d’intérêts. De nombreux investisseurs immobiliers utilisent les dettes pour financer leurs activités et accroître les rendements. Comme pour les propriétaires résidentiels, les coûts d’emprunt commerciaux plus élevés rendent plus difficile pour les investisseurs endettés de justifier les prix actuels et poussent certains acheteurs hors du marché.
4. Les coûts de matériaux plus élevés et le marché du travail plus restreint ont grandement fait croître les coûts de construction et de rénovation. Les prix changent si rapidement que les devis sont seulement garantis pour une semaine ou deux. Il est donc plus difficile de faire les calculs sur les investissements qui nécessitent des travaux de rénovation ou de repositionnement pour l’attractivité, qui est une stratégie importante pour les investisseurs qui visent une valorisation. Mis ensemble, ces quatre facteurs clés créent pour les investisseurs immobiliers un environnement différent de celui auquel ils ont été habitués au cours des dernières années. Globalement, nous verrons une pression à la hausse des rendements immobiliers, ce qui signifie une pression à la baisse sur les prix pour les immeubles commerciaux. Cependant, nous prévoyons un ralentissement plutôt superficiel et de courte durée.
Des efforts supplémentaires dans l’examen des actifs peuvent être payants
- Les municipalités feront face au défi de limiter les hausses de taxes tout en livrant leurs services. Les propriétaires et investisseurs auront à examiner chaque actif par région précise et par type de propriété, et éviter les approches qui ratissent trop large.
- Une bonne citoyenneté corporative n’empêche pas les propriétaires de remettre en question, de façon respectueuse, leurs évaluations et taxes foncières.
- Il est important d’obtenir le point de vue de votre conseiller avant de répondre aux demandes de votre municipalité.
Dans votre domaine de taxes foncières, quel est le plus grand défi pour vos clients au moment de regarder les budgets en ces temps inflationnaires ?
Laurel: L’incertitude. Depuis un certain temps, les grandes municipalités ressentent une pression pour limiter les hausses de taxes foncières. Dans un contexte inflationnaire, les intervenant ne feront qu’intensifier cette pression. Ce sera un défi pour les municipalités de limiter les hausses de taxes tout en assurant les services. De plus, les périodes d’inflation ne signifient pas forcément de plus fortes évaluations et des taxes plus élevées. Les propriétaires et investisseurs auront aussi à vérifier chaque actif par région précise et par type de propriété, et non d’adopter une approche universelle dans les prévision budgétaires. Cela exige des efforts supplémentaires. Toutefois, l’exactitude entraîne la confiance et une performance avantageuse de l’actif.
Quel est le conseil que vous donneriez, dans ce contexte économique ?
Laurel: Que votre actif soit dans un marché robuste ou qu’il soit chroniquement vacant, le conseil que nous donnons à nos clients, c’est d’être rigoureux en vérifiant chaque évaluation de propriété et de profiter de notre expertise dès qu’il y a un changement important, qu’il soit physique ou au niveau des locataires. Attaquez-vous aux questions qui réduiront les taxes pour votre actif pour qu’il se situe dans la base de référence des propriétés comparables ou, encore mieux, en-deçà des propriétés compétitrices. Une citoyenneté corporative saine n’exclut pas pour les propriétaires de contester respectueusement l’évaluation et les taxes de leur propriété. Vous n’aurez pas un nombre infini d’occasions, et personne ne réussit sans faire ses devoirs. En gros, notre conseil, c’est de remplir une demande d’appel et de trouver un expert qui sera méticuleux pour vous trouver des moyens d’épargner.
Quelle est l’erreur que vous voyez le plus fréquemment chez les clients en immobilier commercial et que vous estimez être facile à corriger ?
Laurel: De trop nombreux propriétaires immobiliers répondent à des demandes d’informations des municipalités sans obtenir des conseils d’un conseiller fiscal pour comprendre ce qu’impliquent ces informations. Demandez toujours à votre conseiller s’il s’agit des informations à fournir ou si elles devraient être fournies de la manière que vous pensez utiliser. Une autre erreur que nous voyons souvent, c’est quand les clients présument que leur actif est correctement évalué, croyant qu’il n’a pas de caractéristiques uniques qui méritent un examen plus approfondi (et possiblement une évaluation à la baisse) que les propriétés qui semblent comparables.
Il n’y a pas de boule de cristal pour les fusions et acquisitions
Aaron Swanson
vice-président, Services-conseils en fusion et acquisition et services-conseils en stratégie d’affaires
Avison Young
- Les deux dernières années ont connu un secteur médian du marché des fusions et acquisitions plutôt fort, mais cela peut changer puisque les beaux jours du capital bon marché sont terminés pour le proche avenir.
- Les prévisions basées sur la performance de l’année précédente ne sont plus pertinentes dans cet environnement de changements subits. Il faut donc s’assurer de gérer les risques inflationnaires et avoir un bilan bien capitalisé.
- Une tendance se dessine : la hausse des vérifications diligentes des contreparties alors que nous faisons face à des vents contraires économiquement. Un conseiller compétent en fusion et acquisition peut vous aider à obtenir la meilleure transition possible.
Observez-vous des tendances quant aux moyens des entreprises de faire une transition vers les marchés ou hors de ceux-ci ?
Aaron: Si l’incertitude économique actuelle affecte l’activité transitionnelle, nous avons connu, ces deux dernières années, un secteur de fusion et acquisition de moyenne envergure robuste, avec des entrepreneurs cherchant à vendre à l’externe au lieu de transmettre à un membre de la famille, par exemple. Notre rôle, à titre de consultants en fusion et acquisition chez Avison Young, c’est d’aider les entrepreneurs à obtenir la valeur optimale pour leur entreprise grâce à un processus rigoureux et professionnel. Nous travaillons pour bien comprendre l’entreprise, l’industrie et les désirs du propriétaire afin d’aider à obtenir la meilleure transition possible du point de vue monétaire et du style de vie. Une tendance importante que nous voyons, c’est l’augmentation des vérifications diligentes raisonnable des contreparties face à la conjoncture économique actuelle. La vérification diligente peut être invasive et chronophage, ce qui constitue une autre raison d’avoir un conseiller qualifié pour obtenir la meilleure transaction possible.
Quel est le plus grand défi quand on étudie la budgétisation pour les clients, dans un contexte inflationnaire ?
Aaron: Normalement, les client sont habitués à fonctionner dans un environnement plutôt stable, où les effets financiers entraînés par l’inflation sont raisonnablement prévisibles. Maintenant, avec cette fluctuation marquée, si l’on fait les budgets selon l’année précédente, on peut malheureusement être pris au dépourvu. C’est particulièrement délicat en ce moment puisque certaines pressions inflationnaires s’atténuent alors que d’autres s’intensifient. Or, même sans don de voyance, nous pouvons aider les entrepreneurs à mieux se préparer en vue des effets de l’inflation dans leur entreprise, puisqu’il y a une panoplie de nuances à considérer derrière les chiffres qui font les manchettes sur l’inflation. Au final, la meilleure chose à faire pour gérer les risques dus à l’inflation et les autres risques, c’est d’avoir un bilan bien capitalisé.
Y a-t-il un sujet qui revient dans vos conversations ? Quand le téléphone sonne, pouvez-vous prédire ce dont la personne vous parlera, puisque c’est le sujet sur toutes les lèvres ?
Aaron: Il est difficile d’avoir une réponse universelle à cette question, mais les sujets tournent autour des taux d’intérêt principalement. Nous étions habitués à accéder facilement à du capital très bon marché, et honnêtement ce temps-là est révolu pour les temps à venir. Les banques centrales sont en position précaire et préconisent ardemment des politiques monétaires visant à contenir l’inflation sans sacrifier la stabilité économique. Les indicateurs économiques principaux montrent que cela commence à faire effet, mais le contexte demeure incertain, avec des banques centrales qui gardent le pied sur l’accélérateur, haussant les taux dans une économie en ralentissement. Les entrepreneurs et les acheteurs potentiels envisagent 2023 sans certitude sur la santé de l’économie. Le marché est dans une situation particulière où les nouvelles économiques optimistes ont un effet positif puisque la relecture laisse croire que les banques centrales commenceront à réduire leur programme de hausse de taux.
Avec des décennies d’expérience, l’équipe de professionnels d’Avison Young est en bonne posture pour collaborer étroitement avec les clients à des conversions de propriétés, aidant à toutes les étapes du processus, du projet à l’achèvement.
Visitez avisonyoung.ca pour en savoir plus sur les services proposés dans cet article.
Nos experts qui ont contribué à cet article
Aaron Swanson
vice-président, Services-conseils en fusion et acquisition et services-conseils en stratégie d’affaires
Avison Young
Explorez Perspectives #03 par Avison Young
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