Excellence opérationnelle
10 TENDANCES POUR 2023
Il n’y a pas si longtemps, l’investissement immobilier consistait principalement à acheter des immeubles et percevoir le loyer, mais l’époque « louer et oublier » est révolue. La gamme d’actifs comprise dans le vaste ensemble du marché traditionnel des propriétés commerciales a explosé et de nombreux investisseurs sont maintenant des exploitants d’entreprises autant que des propriétaires bailleurs. En effet, même dans les secteurs les plus traditionnels, ce qui se passe à l’intérieur de l’immeuble est plus important que jamais.
De nombreux facteurs combinés ont accru l’intensité de l’exploitation dans le secteur immobilier. Des changements aux structures se manifestent dans les secteurs des bureaux, des commerces et dans le secteur industriel, qui typiquement constituaient les principaux composants d’un portefeuille immobilier. Les demandes de plus en plus pointues et complexes des occupants, les besoins amplifiés en ESG, les avancées technologiques et les tendances économiques et démographiques exigent un rôle plus poussé en gestion des actifs pour les propriétaires immobiliers.
On observe aussi une plus forte intensité de l’exploitation immobilière dans la demande croissante des investisseurs pour des actifs « différents » ou opérationnels, lesquels nécessitent habituellement une compréhension approfondie des activités sous-jacentes (voire une implication directe dans celles-ci) qui constituent la source de revenus.
L'immobilier en tant que service
La dernière décennie fut marquée par une accélération des exigences opérationnelles pour assurer la performance, même celle des secteurs plus traditionnels de l’investissement immobilier.
Commerces de détail
L’essor du commerce électronique était problématique pour les propriétaires de commerces de détail avant la pandémie. En plus d’une surabondance de superficies pour détaillants dans certains pays, l’augmentation des achats en ligne a rendu inutile une partie importante des superficies, surtout dans les emplacements secondaires. Les locaux qui restent se dirigent de plus en plus vers des vocations de service et d’expérience pour attirer les consommateurs en magasin et les faire rester plus longtemps. De nombreux centres commerciaux abritent maintenant des services en soins de santé, des stations thermales et instituts de beauté, des loisirs, des locaux éducatifs, récréatifs et de cotravail. Les campagnes promotionnelles et de marketing accrues exigent des propriétaires un effort d’investissement dans leurs actifs et de soutien aux locataires pour attirer les clients.
L’augmentation du commerce en ligne a aussi eu un effet important, beaucoup plus positif celui-là, sur le secteur industriel. Le terme « logistique » évoquait, il n’y a pas si longtemps, une planification du réseautage et l’art de déplacer des objets. Il est maintenant associé au secteur des entrepôts, puisque les propriétaires industriels passent autant de temps à soutenir des chaînes d’approvisionnement intermodales et la localisation numérique de l’inventaire que sur les questions immobilières traditionnelles.
Bureaux
Le secteur des bureaux subit présentement sa propre transformation, bien qu’il reste à voir à quel point la demande pour des superficies sera affectée par le travail flexible. Néanmoins, les occupants se montrent plus exigeants vis-à-vis leurs installations afin d’attirer et retenir les employés. Sous la pression des exploitants d’espaces flexibles, dont les bureaux avec services ressemblent plus à des hôtels qu’à des lieux de travail traditionnels, la relation bailleur-locataire dans les bureaux donne plutôt une impression fournisseur-client. L’intégration de technologies, de services comme les salles de sport, restaurants et salles pour la tenue d’événements ainsi que la législation sur les ESG exigent que les propriétaires soient assidus et actifs dans la gestion de leurs actifs. Les bons propriétaires font cela depuis des années pour se distinguer de la concurrence. Maintenant, c’est l’enjeu principal de tous.
L’immobilier est de plus en plus axé sur le service et l’expérience.
L’immobilier sous une nouvelle forme
La meilleure illustration de la transition vers une structure propriétaire plus active, c’est l’expansion de l’investissement vers « l’immobilier opérationnel », qu’on peut définir comme un investissement ancré dans l’immobilier, où le rendement est directement lié aux revenus et profits de l’entreprise exploitée sur les lieux.1 Cela comprend divers autres secteurs suscitant des demandes et des profils risque-rendement différents, y compris, sans s’y limiter :
Immobilier résidentiel spécialisé
(Résidences pour étudiants, micro-résidences, résidences pour aînés et logements abordables)
Entreposage en libre-service
Soins de santé
(Hôpitaux, cabinets médicaux, résidences avec services, sciences de la vie)
Éducation
(Garderies, écoles, collèges)
Loisirs
(Cinémas, pubs, restaurants et hôtels)
Bureaux avec services et de coworking
Infrastructures technologiques
(Centres de données, tours de transmission cellulaire et mâts téléphoniques)
Stations de pompage et bornes de recharges pour véhicules
Autres infrastructures
(Génération et transmission d’énergie, routes, aéroports)
Ces types d’investissements constituent une portion grandissante des ventes d’investissements et de portefeuilles d’actifs depuis quelques années, compte tenu surtout de l’expansion dans les marchés de propriétés résidentielles multifamiliales, longtemps un incontournable des portefeuilles nord-américains, sans grands antécédents de structure de propriété pour des résidences institutionnelles.
L’immobilier opérationnel gagne du terrain
IMMOBILIER OPÉRATIONNEL, MSCI GLOBAL PROPERTY
Source : MSCI
MULTIFAMILIAL, É.-U. QUATRE TRIMESTRES CONSÉCUTIFS
Source : MSCI
RÉSIDENCES ÉTUDIANTES, É.-U., QUATRE TRIMESTRES CONSÉCUTIFS
Source : MSCI
MULTIFAMILIAL, EUROPE QUATRE TRIMESTRES CONSÉCUTIFS
Source : MSCI
RÉSIDENCES ÉTUDIANTES, EUROPE QUATRE TRIMESTRES CONSÉCUTIFS
Source : MSCI
Les sondages démontrent un intérêt grandissant des investisseurs pour des actifs différents, qui constituent les secteurs les mieux cotés pour les cinq dernières années, ce qui laisse supposer un rééquilibrage prochain.2
PALMARÈS DES INVESTISSEMENTS POTENTIELS PAR SECTEUR POUR DES ANNÉES CHOISIES
2004
- Centres commerciaux
- Résidentiel
- Magasins sur artères principales
- Industriel/entrepôt
- Pôles commerciaux
- Manufacturier
- Bureaux en banlieue
2008
- Centres commerciaux en centre-ville
- Bureaux en centre-ville
- Hôtels
- Centres commerciaux
- Magasins sur artères principales
- Industriel/entrepôt
- Pôles commerciaux
- Constructions résidentielles à vendre
- Bureaux en banlieue
- Manufacturier
2010
- Bureaux en centre-ville
- Appartements résidentiels (loués)
- Magasins sur artères principales
- Centres commerciaux en centre-ville
- Centres commerciaux
- Commerces de détail
- Propriétés multiusages
- Pôles commerciaux
- Résidentiel
- Bureaux
- Industriel/entrepôt
- Hôtels
- Manufacturier
2016
- Résidences pour retraités/avec services
- Bureaux flexibles/avec services et de coworking
- Soins de santé
- Boutiques sur artères principales
- Installations de logistique
- Résidentiel loué privé
- Résidences pour étudiants
- Hôtels
- Centres commerciaux en centre-ville
- Constructions résidentielles à vendre
- Appartements avec services
- Centres de données
- Bureaux en centre-ville
- Installations d’entreposage libre-service
- Industriel/entrepôt
- Stationnement
- Logements sociaux
- Bureaux en banlieue
- Parcs professionnels
2020
- Résidences pour retraités/avec services
- Installations de logistique
- Cohabitation
- Résidences pour étudiants
- Soins de santé
- Installations d’entreposage libre-service
- Résidentiel loué privé
- Centres de données
- Logements abordables
- Bureaux flexibles/avec services et de coworking
- Appartements avec services
- Hôtels
- Industriel/entrepôt
- Parcs scientifiques
- Constructions résidentielles à vendre
- Bureaux en centre-ville
- Logements sociaux
- Loisirs
- Stationnement
- Parcs professionnels
- Bureaux en banlieue
- Magasins sur artères principales
- Pôles commerciaux
- Centres commerciaux en centre-ville
- Centres commerciaux hors des centres urbains/destinations commerciales
2023
- Nouvelle infrastructure énergétique
- Sciences de la vie
- Centres de données
- Installations d’entreposage libre-service
- Résidences pour retraités/avec services
- Soins de santé
- Installations de logistique
- Logements abordables
- Logements sociaux
- Résidentiel loué privé
- Hôtels axés sur les loisirs
- Cohabitation
- Industriel/entrepôt
- Appartements avec services
- Bureaux flexibles/avec services et de coworking
- Loisirs
- Constructions résidentielles à vendre
- Bureaux en centre-ville
- Pôles commerciaux
- Stationnement
- Hôtels pour gens d’affaires
- Parcs professionnels
- Magasins sur artères principales
- Centres commerciaux en centre-ville
- Centres commerciaux hors des centres urbains/destinations commerciales
- Bureaux en banlieue
Source : Emerging Trends Europe survey 2023
Emerging Trends Europe a analysé un nombre grandissant de secteurs ces vingt dernières années, soit huit en 2004 et 27 en 2023. Cela résulte de la diversité des résidences et l’intérêts croissant des investisseurs pour des actifs différents, qui sont les secteurs les mieux cotés depuis cinq ans.
Les centres de données au troisième rang des perspectives d’investissement opérationnel pour 2023 selon Emerging Trends Europe.
Deux raisons principales expliquent ce phénomène : la robustesse des moteurs sous-jacents de l’offre et la demande dans ces secteurs et leurs caractéristiques de rendement.
L'offre et la demande
La plupart des secteurs dits « autres » ont leurs propres caractéristiques d’offre et de demande, bien que bon nombre d’entre eux soient portés d’une façon ou d’une autre par les grandes tendances mondiales de la démographie, des technologies et de l’ESG. Les tendances macroéconomiques et démographiques séculaires renforcent la demande pour les secteurs immobiliers opérationnels.
La plupart des secteurs dits « autres » ont leurs propres caractéristiques d’offre et de demande.
Une société vieillissante
Les gens vivent plus longtemps, augmentant la demande pour une plus grande variété d’options résidentielles, souvent en-dehors des centres urbains existants avec divers niveaux de soins et de soutien. Cela accroit aussi la demande pour des services médicaux et de santé, à laquelle le secteur privé répond de plus en plus dans des marchés avec un historique de services publics. Voir Sur ordonnance.
La technologie et l'automatisation
Les technologies et l’automatisation ajoutent un coût important à l’éducation, surtout l’éducation supérieure. De nombreux pays manquent de résidences pour étudiants, en plus d’un nombre croissant d’étudiants locaux et étrangers. L’expansion de l’utilisation des technologies augmente aussi la demande pour les infrastructures associées telles que les centres de données.
Une société flexible et mobile
La hausse de de la flexibilité et de la mobilité crée une demande pour l’entreposage libre-service alors que le nombre de divorcés et de célibataires augmente (créant une demande pour plus d’unités de petite superficie) et que notre capacité collective d’acheter des objets en tous genres dépasse l’espace que nous avons pour les contenir dans nos maisons.
L'ESG et la décarbonation
L’ESG et les initiatives en décarbonation entraînent l’aménagement d’infrastructure en énergie renouvelable (voir Démondialisation 3.0) et encourage le flux de capital dans des investissements qui génèrent un rendement social autant que financier (voir Effet maximal).
Risque et rendement
Non seulement ont-ils des récits de demande structurelle fort attrayants, mais leurs rendements sont, bien souvent, sans lien avec le cycle économique et d’affaires ou sont carrément anticycliques. Ils apportent donc de la diversification dans un portefeuille immobilier traditionnel.
Ce n’est pas nécessairement vrai pour tous les secteurs d’exploitation. Les hôtels, par exemple, sont typiquement plus volatils et liés à l’activité économique générale. Cependant, des secteurs comme la santé et les résidences pour personnes âgées sont moins affectés par les fluctuations du cycle économique, alors que le nombre d’étudiants tend à augmenter en période de difficulté. Quand il y a moins d’emplois, les gens retournent aux études pour acquérir de nouvelles compétences et améliorer leurs chances en emploi.3 L’entreposage libre-service pourrait aussi être une industrie anticyclique à l’économie, puisqu’un plus grand nombre de locataires voudront réduire leur superficie s’ils ont des craintes quant à leurs revenus ou leur emploi.
LA PERFORMANCE DU DOMAINE DE LA SANTÉ EST MOINS LIÉE AU CYCLE ÉCONOMIQUE
RENDEMENTS LIÉS À LA CROISSANCE DU PIB
Source : MSCI, NCREIF
Malgré la disponibilité limitée de données sur les secteurs d’exploitation immobilière, on peut observer des signes de surperformance vis-à-vis les secteurs traditionnels. Par exemple, dans de nombreux pays, le domaine de la santé affiche une performance absolue supérieure et plus ajustée aux risques relativement au marché plus général, avec des performances supérieures et une volatilité moindre dans la majorité des pays étudiés.4
AUSTRALIE
PERFORMANCES EN SANTÉ VS TOUTES PROPRIÉTÉS
(RENDEMENTS TOTAUX)
Source : MSCI, NCREIF
FRANCE
PERFORMANCES EN SANTÉ VS TOUTES PROPRIÉTÉS
(RENDEMENTS TOTAUX)
Source : MSCI, NCREIF
SUÈDE
PERFORMANCES EN SANTÉ VS TOUTES PROPRIÉTÉS
(RENDEMENTS TOTAUX)
Source : MSCI, NCREIF
ROYAUME-UNI
PERFORMANCES EN SANTÉ VS TOUTES PROPRIÉTÉS
(RENDEMENTS TOTAUX)
Source : MSCI, NCREIF
Les données sur le rendement pour le résidentiel démontrent aussi une performance plus ajustée au risque, avec une performance similaire ou supérieure et une volatilité moindre dans la majorité des pays étudiés.4
CANADA
PERFORMANCES, RÉSIDENTIEL VS TOUTES PROPRIÉTÉS
(RENDEMENTS TOTAUX)
Source : MSCI, NCREIF
ROYAUME-UNI
PERFORMANCES, RÉSIDENTIEL VS TOUTES PROPRIÉTÉS
(RENDEMENTS TOTAUX)
Source : MSCI, NCREIF
L’importance de la structure
Globalement, les caractéristiques de performance des investissements en immobilier opérationnel dépendent fortement de la structure d’investissement et du modèle d’exploitation adopté, qui en retour reflète l’appétit pour le risque et l’expertise opérationnelle de l’investisseur. Les modèles et structures différents requièrent différents niveaux d’implication de l’investisseur. Plus près est l’investisseur des activités sous-jacentes, plus les rendements ressembleront à une source de revenus opérationnelle plutôt que traditionnelle :
Entente de location
Modèle avec des entités immobilières et d’exploitation distinctes, ce qui s’approche d’un investissement immobilier « traditionnel ».
Bail hybride
Modèle selon lequel l’investisseur participe jusqu’à un certain point aux revenus ou profits d’exploitation de l’exploitant (par exemple un loyer indexé sur le chiffre d’affaires pour un détaillant).
Contrat de gestion (ou de franchise)
Modèle selon lequel l’exploitant gère la propriété au nom de l’investisseur. L’investisseur est responsable de tous les frais d’exploitation et coûts de réparation et reçoit des rendements fortement affectés par la performance opérationnelle.
Propriétaire/exploitant
Modèle selon lequel l’investisseur exploite lui-même l’entreprise sous-jacentes.
L’investissement en immobilier opérationnel est naturellement plus complexe que dans les secteurs traditionnels.
L’investissement en immobilier opérationnel est naturellement plus complexe que dans les secteurs traditionnels, puisque la performance de l’investissement diffère non seulement d’un secteur à l’autre, mais aussi d’un pays à l’autre dépendamment des exigences légales et de la profondeur et la maturité du marché en plus des questions traditionnelles de l’offre et de la demande. Ces secteurs sont généralement plus petits, moins fluides et plus fragmentés, ce qui peut être attirant pour de plus petits exploitants. D’un autre côté, un niveau élevé d’implication directe dans les opérations requiert une connaissance spécialisée et souvent, une équipe interne, bien que les approches encore moins directes nécessitent une expertise interne pour évaluer les opportunités et gérer les actifs.
Chacun son métier et les vaches seront bien gardées... mais le champ s’agrandit
Divers aspects du marché intéressent donc divers segments de la collectivité d’investissement en immobilier. Les secteurs plus fragmentés et jeunes qui requièrent des niveaux élevés d’engagement et d’expertise en exploitation attireront plutôt des exploitants plus petits, voire de niche, du moins aux étapes initiales. Les joueurs plutôt institutionnels peuvent participer au départ pour fournir des fonds de développement ou des fonds propres, mais ensuite chercher à bâtir des enjeux plus importants lorsque le marché est propice à la consolidation et que les investissements peuvent justifier la construction ou l’acquisition de plus grandes équipes spécialisées à l’interne.
Quelle que soit leur approche, et même s’ils demeurent concentrés sur les secteurs traditionnels du marché, les investisseurs immobiliers sont de plus en plus attirés vers les entreprises opérationnelles sous-jacentes qui occupent les immeubles qu’ils possèdent. Il est alors plus important encore de bien comprendre les dynamiques spatiales et démographiques de ces entreprises, avec des enjeux majeurs dans l’utilisation de données et d’analyses dans la prise de décision stratégique et tactique. Nous explorons ce sujet plus précisément pour le domaine de la santé dans Sur ordonnance.
1IPF Research Report, Operational Real Estate: Risk and Reward, February 2021 2Emerging Trends Europe Survey 2023, ULI and PwC 3Dellas, H. and P. Sakellaris (2003): “On the cyclicality of schooling: theory and evidence,” Oxford Economic Papers, 55(1), pp. 148-172; Clark, D. (2011): “Do recessions keep students in school? The impact of youth unemployment on enrolment in post-compulsory education in England,” Economica, 78(311), pp. 523–545; Barr, A., and S. Turner (2015): “Out of work and into school: Labor market policies and college enrolment during the Great Recession,” Journal of Public Economics, 124, pp. 63-73
4Sample: Canada and US (1985-2021); UK (1990-2021); France, Germany, Netherlands and Sweden (2001-2021); Japan (2002-2021). Residential outperformed All Property in risk-adjusted terms in all countries in the sample, with the exception of the Netherlands, which has a high proportion of social housing. Source: MSCI, NCREIF
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