Sur ordonnance
10 TENDANCES POUR 2023
L’investissement dans des actifs immobiliers autres qui dépassent les limites des secteurs immobiliers traditionnels prend de l’ampleur. Le domaine de la santé reçoit de plus en plus d’attention en raison de sa résistance aux récessions et de ses propriétés face à la demande. Et ce secteur illustre bien comment les analyses peuvent aider les investisseurs immobiliers à identifier les opportunités et comprendre la complexité des marchés non traditionnels.
Comme nous l'expliquons dans Excellence opérationnelle, les investisseurs immobiliers ciblent de plus en plus les secteurs où leurs rendements sont liés plus étroitement aux activités d’affaires sous-jacentes de l’occupant. Le secteur de la santé en est un bon exemple. Dans ce domaine, plusieurs facteurs sont réunis pour faire augmenter la demande et changer la structure de l’approvisionnement dans l’industrie de façon à créer des opportunités pour les investisseurs immobiliers.
Les détails varient selon le pays en raison des systèmes de santé qui diffèrent, mais le changement est indéniable partout et de nombreux moteurs de demande sont présents partout en Occident. Concrètement, nous pouvons voir le vieillissement de la population occidentale coïncider avec un plus grand apport du privé en services de santé, même dans les pays comme le Royaume-Uni, où les services de base en santé sont offerts universellement par le gouvernement.1
La pandémie de Covid-19 a occasionné une demande supplémentaire.
La pandémie de Covid-19 a occasionné une demande supplémentaire pour des services et un retard des soins pour d’autres problèmes de santé. Le règlement de ce retard est en cours. Les longues listes d’attente poussent ceux qui peuvent se le permettre à obtenir des soins au privé. La pression sur les finances publiques et l’innovation croissante pour diagnostiquer et soigner les problèmes de santé, dont une bonne partie peut maintenant se faire à l’extérieur du cadre hospitalier, donne un coup de pouce additionnel à la restructuration du secteur médical. Tout cela se déroule dans une population de plus en plus nantie qui se soucie de sa santé et investit dans celle-ci plus que jamais. En effet, en 2021, la santé a compté pour plus de 8 % des dépenses des ménages aux États-Unis.2
L'expansion nord-américaine
Les soins de santé au privé sont un secteur en croissance depuis longtemps aux États-Unis, où les fonds publics sont plus limités et l’immobilier médical constitue déjà un secteur en soi. La pandémie a fait croître le nombre de consultations virtuelles ou la « télémédecine », longtemps vue comme une solution pour accroître la capacité et l’efficacité des services. Toutefois, en dehors du secteur de la santé mentale, où les services virtuels remportent un énorme succès, ses effets sont limités et l’usage s’est stabilisé à environ 5 % de toutes les réclamations en santé aux États-Unis.3 La télémédecine demeurera un élément important pour les grands services médicaux puisqu’ils doivent maintenir un contact avec les patients, surtout pour les premières consultations. Toutefois ces consultations virtuelles font souvent partie d’un processus qui dirige les patients vers des services en présentiel, qui constituent l’élément le plus rentable pour le privé.
D’ailleurs, la demande pour les services ambulatoires a augmenté avec le retard qu’accusent les hôpitaux pour des problèmes plus sérieux qui n’ont pas été soignés pendant la pandémie. Les délais d’attente ont diminué depuis le pic pandémique, mais ont généralement crû dans divers services spécialisés sur les cinq dernières années, y compris la cardiologie (+26 %), la dermatologie (+7 %) et la chirurgie orthopédique (+48 %).
La demande pour les services ambulatoires a augmenté avec le retard qu’accusent les hôpitaux pour des problèmes plus sérieux qui n’ont pas été soignés pendant la pandémie.
Cardiologie
Augmentation des délais d’attente sur les cinq dernières années
Dermatologie
Augmentation des délais d’attente sur les cinq dernières années
Chirurgie orthopédique
Augmentation des délais d’attente sur les cinq dernières années
TEMPS D’ATTENTE MOYEN PAR RENDEZ-VOUS
Source : Macrobond
Cette augmentation de la demande pour les soins ambulatoires est entraînée par les prestations cliniques améliorées et le coût croissant des soins de santé.4 Au cours des vingt dernières années, on a observé une amélioration du nombre d’interventions et de soins qui peuvent se dérouler hors des hôpitaux, et donc dans des immeubles moins spécialisés plus près des domiciles des patients. De plus, la santé continue d’être une dépense importante à un moment où les dépenses des fournisseurs augmentent, touchant les marges et les budgets. La pression s’accentue sur les assureurs privés comme Medicare, Medicaid pour réduire les coûts dans services en santé.
C’est ce qui encourage un plus grand nombre d’interactions avec les patients dans des installations autres que les hôpitaux, et on prévoit que les volumes de services ambulatoires augmenteront de 16 % d’ici 2032.5 Le secteur de l’immobilier en soins de santé s’adapte donc et voit à fournir ces installations externes, ce qui devrait entraîner une croissance soutenue du marché américain des immeubles de bureaux médicaux, lequel a ajouté plus de 60 millions de pieds carrés de superficie au cours des quatre dernières années dans les 50 plus grands centres urbains uniquement.6
Au Canada, les installations en soins de santé sont des investissements à faible risque puisque les services de première ligne sont financés par les gouvernements provinciaux et territoriaux. Ainsi, les paiements de loyers pour les propriétés détenues par le privé sont garantis par le gouvernement. Ici aussi, la demande de services augmentera en raison du vieillissement de la population, de même que la pression sur les finances publiques et le domaine de la santé, qui est déjà débordé. Bien que les plus de 65 ans constituent moins de 20 % de la population, ils occasionnent près de la moitié des dépenses en santé au Canada.7 La demande pour l’immobilier du domaine de la santé devrait demeurer forte, avec des immeubles de bureaux médicaux plus nombreux qui suscitent l’intérêt d’investisseurs privés ainsi que des fonds de placements immobiliers qui se spécialisent dans le domaine de la santé. NorthWest REIT est l’un des joueurs principaux au pays, avec 49 immeubles de bureaux médicaux dans son portefeuille. Les revenus de l’organisation sont en forte croissance depuis quelques années.8 En novembre, NorthWest a annoncé son expansion dans le marché des immeubles de bureaux médicaux du Royaume-Uni en coentreprise avec un investisseur institutionnel pour la somme de 765 millions $CAD (500 millions £), ce qui démontre qu’il y a des opportunités même dans un marché traditionnellement réservé au secteur public.
La demande augmentera avec le vieillissement de la population, mettant une énorme pression sur les finances publiques et le domaine de la santé, qui est déjà débordé.
L’évolution britannique
Bien que la prestation de services médicaux généraux soit encore principalement financée par le secteur public, près de la moitié du secteur immobilier des centres médicaux au Royaume-Uni est constituée d’actifs détenus par des intérêts privés. Traditionnellement, de nombreux omnipraticiens ont donné des soins de base à leur domicile, dont ils utilisent une partie comme cabinet médical. Souvent, plusieurs omnipraticiens pratiquent ensemble dans des immeubles résidentiels convertis. Ces immeubles sont loués à des pratiques médicales (ou exploités par celles-ci) sous contrat avec le service national de soins de santé du Royaume-Uni, le NHS. Le NHS assume les frais d’exploitation des omnipraticiens, y compris le loyer établi au bail et un loyer nominal équivalent sur les actifs occupés par le propriétaire. Les cabinets se voient de plus en plus dans des locaux sur de grandes artères, dans des centres commerciaux, des pôles commerciaux excentrés ou même dans de grands supermarchés. Toutefois, bon nombre d’entre eux se déplacent vers des installations construites expressément à des fins médicales du même type que celles trouvées en Amérique du Nord.
La moitié du secteur immobilier médical est détenue par des intérêts privés.
Les données de MSCI sur les rendements totaux dans tous les secteurs immobiliers indiquent que les actifs axés sur la santé affichent une performance plus constante que les bureaux et commerces de détail au Royaume-Uni de 2017 à 2021. Sur cette période de cinq ans, les rendements en santé étaient de 7 % à 11 % annuellement, alors que ceux des commerces de détail variaient de 2 % à 14 % et ceux de bureaux, de 1 % à 8 %.
Forcément, ce secteur est moins volatil en raison de la nature pérenne et stable de la source de revenus. Dans le cas des actifs locatifs, la longueur des loyers est généralement longue, souvent de 25 ans. Alors que les loyers augmentent modestement, les rendements sont traditionnellement bas, ce qui reflète le fait que la masse globale des loyers est renforcée par l’engagement du NHS. Cette garantie locative du gouvernement, combinée à de longues durées de location et une demande croissante d’une population vieillissante, rend le secteur de plus en plus attrayant du point de vue immobilier.
La clé d’un investissement réussi consiste à trouver d’où viendra la demande.
Partout dans le monde, la demande pour les soins de santé est en hausse, mais la dynamique de la demande y est très différente de celle pour les bureaux ou l’industriel, et même les commerces de détail et le résidentiel. La clé d’un investissement réussi consiste à trouver quels secteurs de service devraient croître et en quel lieu, ce qui dépend de notre compréhension de l’origine de la demande au sein de la population et où réside cette population.
Des solutions fondées sur des données
Les exploitants en soins de santé cherchent à élargir les soins et les services ambulatoires tout en réduisant leurs dépenses d’exploitation, ce qui nécessite un choix de site et une gestion immobilière plus efficaces. En plus de promoteurs et d’investisseurs immobiliers prêts à fournir les immeubles dont ils ont besoin, ils se tournent vers des solutions fondées sur des données pour profiter d’analyses liées aux diagnostics des patients et aux visites des installations. L’identification de la source de la demande nécessite l’utilisation de données « non traditionnelles », et notre usage d’analyses poussées en immobilier médical grâce à notre plateforme de données, AVANT par Avison Young, fait état du pouvoir de prévisions de ces variables non traditionnelles.
Les promoteurs et investisseurs immobiliers se tournent vers des solutions fondées sur des données.
Alors que les données sur les baux et transactions précédents ont longtemps jouée un rôle en immobilier, elles sont insuffisantes pour prévoir la valeur future d’actifs opérationnels, dont la performance dépend du succès de l’occupant. En combinant les indicateurs traditionnels comme la performance au marché et l’historique de location avec les analyses d’emplacement non basées sur l’immobilier, comme la démographie des collectivités et les variables spécifiques, on peut mettre de l’avant les moteurs de demande pour le secteur, aidant à optimiser la valeur des actifs opérationnels.
Cela aide aussi les exploitants, les promoteurs et les investisseurs à identifier et analyser les marchés, les sous-marchés et les micro-emplacements qui leur conviennent le mieux.
L’utilisation d’analyses de pointe pour déterminer l’emplacement d’actifs médicaux et de soins de santé illustre les capacités de cette technologie. Notre plateforme exclusive AVANT Analytics aide à élaborer des stratégies immobilières efficaces et améliorer la sélection de site pour le développement de nouveaux actifs. Aux États-Unis, les analyses de portefeuilles sont utilisées pour identifier les emplacements pour des investissements, des développements et des exploitations selon les données démographiques, médicales et autres en plus des variables immobilières plus traditionnelles.
Les analyses de portefeuille sont utilisées pour identifier les emplacements pour des investissements, des développements et des exploitations.
Des approches similaires ont été élaborées dans d’autres pays. Au Royaume-Uni, l’équipe Primary Care d’Avison Young utilise AVANT Analytics pour mettre en lumière les tendances dans les nombres de patients enregistrés dans les cabinets d’omnipraticiens. Les données d’application des programmes sont aussi utilisées pour identifier le nouvel approvisionnement en développement pour le domaine de la santé ainsi que la demande potentielle résultant d’autres types de développements. De concert avec les cotes gouvernementales des normes en soins de santé, les analyses illustrent les tendances de la demande de services ainsi que la performance des actifs et des marchés au fil du temps.
L’utilisation de données non traditionnelles est à ses débuts dans l’industrie immobilière, mais selon McKinsey de telles données comptent pour 60 % de la capacité des modèles prévisionnels de la valeur immobilière locative.9 La capacité informatique augmentée et la disponibilité croissante d’un plus grand éventail de fichiers de données public et privés permettent une modélisation encore plus poussée qui intègre une vaste gamme de variables, lesquelles influencent l’offre et la demande en immobilier. Des analyses aussi avancées transforment la prise de décisions immobilières, surtout dans des secteurs du marché où une compréhension des dynamiques d’exploitation des activités d’affaires sous-jacentes est précieuse.
1https://www.ippr.org/news-and-media/press-releases/revealed-a-third-of-adults-struggled-to-access-nhs-during-pandemic-driving-many-to-private-healthcare
2https://www.ers.usda.gov/data-products/chart-gallery/gallery/chart-detail/?chartId=58276
3https://www.fairhealth.org/states-by-the-numbers/telehealth
4https://www2.deloitte.com/us/en/insights/industry/health-care/outpatient-hospital-services-medicare-incentives-value-quality.html
5https://www.businesswire.com/news/home/20220607005396/en/Post-COVID-Hospital-Inpatient-Volumes-Recover-and-Patient-Length-of-Stay-Expected-to-Rise-Sg2-Impact-of-Change
6https://wolfmediausa.com/2022/11/02/q3-mob-sales-dipped-fundamentals-still-strong/
7https://www.cma.ca/sites/default/files/pdf/Media-Releases/Conference%20Board%20of%20Canada%20-%20Meeting%20the%20Care%20Needs%20of%20Canada's%20Aging%20Population.PDF
8https://www.nwhreit.com/news/northwest-healthcare-properties-real-estate-investment-trust-announces-the-formation-of-a-new-uk-jv-and-reports-third-quarter-results
9https://www.mckinsey.com/industries/real-estate/our-insights/getting-ahead-of-the-market-how-big-data-is-transforming-real-estate
Politique relative à la vie privée | Conditions d'utilisation | © 2023 Avison Young (Canada) Inc. Tous droits réservés.
