Impact maximal
10 TENDANCES POUR 2023
Dans la foulée de la pandémie de COVID-19, de nombreuses villes, petites et grandes, font face à une crise sans précédent. Elles se sont trouvées au front, avec le politique et les entreprises qui tentent de répondre aux défis comme le changement climatique, les coûts énergétiques, l’inflation et une économie mondiale au ralenti. La bonne nouvelle, c’est que nous voyons aussi un changement radical dans l’attitude du secteur privé pour aider à confronter cette crise urbaine, endossant le rôle qui consiste à promouvoir la régénération urbaine transitoire. La focalisation sur ce qui constitue un lieu réussi s’accentue alors que les secteurs public et privé collaborent pour entraîner la croissance locale.
La pandémie a mis en relief les difficultés rencontrées par de nombreux quartiers urbains. L’activité des commerces a décliné avec la montée du magasinage en ligne. Les employés reviennent lentement au bureau, surtout dans les secteurs en manque de vitalité et de services qui complètent le volet social du retour au bureau. Un manque de logements abordables rend la tâche difficile aux travailleurs importants qui cherchent un logis convenable à une distance raisonnable du bureau. La criminalité est en hausse, même dans certaines des villes les plus grandes et les plus prospères. L’inégalité s’est accentuée, puisque les segments de la société les plus frappés par les restrictions liées à la pandémie sont les plus affectés par l’inflation et l’économie vacillante. Pour les collectivités qui étaient déjà en difficulté, les défis sont maintenant plus grands.
Si les gouvernements municipaux ont longtemps été au premier rang pour s’attaquer à ces problèmes, le secteur privé déploie de plus en plus de capacités et de capital pour donner un coup de main. La communauté immobilière tend à réagir rapidement pour les opportunités de réaménagement où les motifs commerciaux et financiers pour investir sont évidents. On voit maintenant un plus grand engagement du privé là où les problèmes sont plus enracinés et les projets, plus complexes.
Le secteur privé déploie de plus en plus de capacités et de capital pour contribuer à régler les problèmes locaux.
Il y a un intérêt grandissant envers les partenariats public-privé (PPP) qui débloquent l’accès à des projets d’aménagements et d’investissement de grande envergure qui sont inaccessibles sans l’implication des autorités publiques. On croit parfois que de tels partenariats ne servent qu’à persuader le secteur privé de payer pour des travaux publics, mais cette pensée omet ce que l’implication gouvernementale a à proposer. Le secteur public contribue souvent en donnant des terrains ou autres actifs et peuvent parfois emprunter à des taux avantageux de façon à augmenter le financement disponible. Et en plus de souvent contribuer à part égale au financement de projets, le public aide à réduire les risques inhérents aux projets et peut stimuler le secteur privé pour des investissements additionnels de sources autres que le partenaire de développement principal. La combinaison des expertises du public et du privé est singulièrement puissante.
Les partenariats public-privé peuvent débloquer l’accès à des projets d’aménagement d’envergure.
L’importance du lieu et de la valeur sociale
Le secteur privé adopte désormais l’agenda général des ESG (environnemental, social et de gouvernance). La décarbonation et les stratégies pour aborder le volet « E » fait déjà les grands titres, mais le « S », la valeur sociale, se propulse rapidement à l’avant-scène. La proéminence grandissante des considérations de valeur sociale dans la pensée d’entreprise change la façon dont les investisseurs institutionnels abordent l’investissement immobilier. Une plus grande attention est portée sur l’étoffement d’un attachement aux lieux et l’établissement de relations avec les gens pour produire un effet concret à long terme auprès des gens et des collectivités. Un bon investissement à effet selon le lieu aborde les problèmes locaux et implique la collectivité pour déterminer leur définition d’une réussite1, changeant l’équation de viabilité pour les investissements en capital et proposant de nouvelles considérations dans les discussions sur le rendement sur investissement.
Le secteur privé cible maintenant les opportunités d’investir pour avoir un impact. Le Global Impact Investing Network (GIIN) a évalué le marché à 1,164 billion de dollars en 2022, en hausse par rapport au marché estimé à 502 milliards de dollars en 2019.2 Nuveen Real Estate annonçait récemment l’établissement d’un programme mondial d’investiments d’impact qui visera à voir 15 milliards de dollars en actifs immobiliers gérés aux États-Unis, en Europe et en Asie-Pacifique d’ici 2026.
Au Royaume-Uni, Schroders Capital lançait récemment une stratégie d’investissements d’impact fondée sur le lieu avec l’objectif d’aborder la précarité et l’inégalité ainsi que de livrer un rendement financier, avec des investissements dans des projets de conversion axés sur les logements abordables, les lieux de travail et les centres-villes à usage mixte. Quant à lui, le groupe en services financiers Legal & General investira 4 milliards de livres dans la régénération urbaine et les aménagements résidentiels dans les West Midlands au Royaume-Uni d’ici 2031.
Les actions et règlementations gouvernementales entraîneront aussi l’expansion du marché des investissements d’impact. En 2022, le livre blanc du gouvernement britannique, Levelling Up, annonçait que tous les fonds de pension de gouvernements municipaux viseraient 5 % d’investissements des actifs dans des projet qui soutiennent les domaines locaux.3 Cette politique pourrait accroître le marché des investissements d’impact au Royaume-Uni de 16 milliards de livres. Le Fonds de finance sociale du Canada injectera 755 M$ dans le marché pour les initiatives sociales.4 Aux É.-U., l’introduction du Social Innovation Fund a augmenté l’investissement dans le marché social et aidé à ériger une structure pour de futurs investissements d’impact.5
On se concentre maintenant à susciter un attachement au lieu.
L’investissement en capital pour de bonnes causes
L’intérêt du secteur privé dans l’investissement d’impact sera porté par le désir de tirer profit du capital pour le bénéfice direct des gens et des lieux. Les entreprises peuvent aussi démontrer l’implication de la collectivité dans des projets et aider à établir des relations avec des organismes locaux, augmentant la possibilité d’un succès commercial et rehaussant la réputation de l’investisseur. À un moment où la performance en ESG obtient une attention accrue de divers intervenants, l’investissement d’impact basé sur le lieu deviendra plus fréquent.
Un plus vaste éventail d’outils est disponible pour aider au financement de ces nouvelles initiatives, comme l’illustre la prolifération des bons à effet social et les bons verts. Le GIIN rapportait que l’émission de bons verts a atteint un taux annuel de 43 % depuis leur création en 2008, atteignant 578 G$ en 2021.6 Ils sont utilisés pour appuyer des projets qui atténuent les changements climatiques et apportent des améliorations écologiques. S’ils abordent l’« E » dans ESG, ce ne sont pas tous les projets financés par les bons verts qui apportent des résultats à valeur sociale. Les bons à effets sociaux utilisent les mêmes outils pour amasser du capital auprès de divers investisseurs pour financer les efforts pour des résultats à valeur sociale.
Ces investissements sont ensuite rendus par le gouvernement si les résultats sociaux sont atteints. En 2020, plus de 190 bonds à effets importants avaient été octroyés dans 33 pays.7 Au Royaume-Uni, la croissance des bons à impact social, ou contrats à impact social, a commencé en 2010 après l’introduction du premier bon à impact social au monde à Peterborough.8 Dans la décennie suivante, ils ont servi à des solutions axées sur le lieu comme le Life Chances Fund, qui les utilise pour financer des projets à échelle locale avec des incidences sociales.9 En outre, ces mécanismes de financement permettent au capital privé et public d’être réunis pour le développement social.
Tenir compte des avantages sociaux d’un projet autant que des résultats financiers peut aider à réduire l’écart entre les secteurs public et privé et à consolider la viabilité d’un projet. Toutefois, même avec une plus grande volonté de collaborer des deux côtés, trois défis majeurs demeurent.
L’investissement d’impact axé sur le lieu deviendra plus fréquent.
Plusieurs défis demeurent
Le premier, c’est que l’investissement transformateur d’impact axé sur le lieu prend du temps.10 Contrairement aux résultats obtenus dans le secteur environnemental, qui sont parfois instantanés, les effets bénéfiques vis-à-vis la valeur sociale se font sentir à long terme. La valeur sociale se construit par la collaboration avec les collectivités, soit les lieux et les gens, tout au long du projet. Selon notre expérience, les effets réussis proviennent d’un engagement dès le début de comprendre la collectivité et de communications continues pour vérifier, remettre en question et discuter des résultats des investissements. Cependant, maintenir un engagement constant auprès des intérêts locaux peut s’avérer difficile pour le secteur privé, puisqu’un paysage politique en changement constant et des élections ponctuelles du leadership local pourraient freiner les relations à long terme. Les investissements d’impact axés sur le lieu maintiendront cet engagement envers la collectivité, même si leurs besoins et leurs intérêts évoluent.
Le deuxième défi pour l’investissements d’impact repose dans la décision d’agir tôt et de prendre des risques. En 2021, la réserve fédérale de New York a commandé un rapport de l’Impact Investment Alliance des É.-U. qui a conclu que le risque financier est le facteur principal qui empêche les entreprises d’agir plus tôt et de façon plus décisive. Même si des bénéfices sociaux à plus grande échelle font partie de la « comptabilité » générale d’un projet, les entreprises privées ont tout de même besoin d’un rendement commercial pour que le partenariat soit viable de leur point de vue. Contrairement aux gouvernements, ils existent pour prendre des risques, mais ils doivent obtenir quelque chose en retour. L’identification et la documentation des risques et rendements respectifs impliqués, y compris ce qu’il se passe si les résultats ne sont pas ceux espérés et comment les litiges seront réglés, sont souvent problématiques. Heureusement ces risques peuvent être abordés en reliant l’investissement d’impact aux rendements du marché. Schroder’s cite l’amélioration des valeurs en capital des bureaux de première qualité dans le secteur King’s Cross de Londres comme exemple concret du lien entre la valeur sociale et les rendements du marché.11 Les investisseurs qui se sont engagés tôt dans ce projet et qui ont fait la promotion de sa valeur sociale ont récolté le plus de bénéfices de ces rendements.
Le troisième défi réside dans l’identification adéquate et la saisie des bénéfices de la valeur sociale non financière (qui est parfois difficile à quantifier) des investissements d’impact axés sur le lieu. Dans un investissement typique, les ajustements sur le rendement et les risques sont utilisés pour déterminer la viabilité d’un projet. Cependant, cela est beaucoup plus difficile à accomplir pour des projets à long terme où le but ultime est d’améliorer la santé et les conditions de vie, les occasions d’emploi et l’intégrations sociale dans la collectivité plus large. Pour déverrouiller le potentiel d’investissements privés plus larges dans de tels projets, il faudra trouver des façons de suivre efficacement et de récompenser ces objectifs essentiels des projets de transformation urbaine et incorporer ces indicateurs dans les ententes de partenariat. Le développement de ces indicateurs de rendement non financiers, comme le retour sur investissement social et les effets multiples de l’argent, donnent des moyens de comparer les résultats des investissements d’impact à des investissements similaires traditionnels. Cependant, ces indicateurs doivent être ajustés selon les résultats désirés pour que chaque projet reflète des résultats sur mesure axés sur le lieu.
Le chemin à parcourir
Le marché de l’investissement d’impact est en pleine croissance et les entreprises chercheront à lier ces investissements aux lieux et aux gens associés aux intérêts de leur client et à leurs missions d’entreprise. Les partenariats public-privé serviront de plus en plus à livrer des résultats à valeur sociale qui sont essentiels pour s’attaquer aux défis auxquels font face nos villes, nos villages et nos collectivités.
1 PBII Quarterly 2 The Global Impact Investing Network - https://thegiin.org/research/publication/impact-investing-market-size-2022/
3 https://forecast.citywire.com/articles/the-new-kid-on-the-block-place-based-impact-investing
4 https://www.canada.ca/en/employment-social-development/programs/social-innovation-social-finance/social-finance-fund.html
5 The Brookings Institute - https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2020/09/Impact_Bonds-Brief_1-FINAL-1.pdf
6 The Global Impact Investing Network - https://thegiin.org/research/publication/impact-investing-market-size-2022/
7 https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2020/09/Impact_Bonds-Brief_1-FINAL-1.pdf
8 https://www.rand.org/randeurope/research/projects/social-impact-bonds.html
9 https://www.gov.uk/guidance/social-impact-bonds
10 https://www.newyorkfed.org/medialibrary/media/outreach-and-education/community-development/emerging-sources-of-community-investment/community-investing-bank-report-final-20210518
11 https://www.schroders.com/en/uk/tp/markets2/markets/can-social-impact-investing-actually-increase-real-estate-returns/
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