Leçons retenues
Les hôtels ne fonctionnent pas dans un vide. Ils sont partie intégrante de la communauté économique dans leur milieu géographique. La santé des autres actifs immobiliers commerciaux est affectée par les mêmes facteurs que les hôtels du secteur. Bien sûr, divers risques accompagnent chaque classe d’actif, ce qui occasionne une panoplie de résultats à prévoir à la fois pour les dettes et le placement de capitaux.
Voici quelques leçons tirées de la pandémie de COVID-19 (2020-2022)
- Les hôtels furent considérés trop importants pour échouer, alors que l’aide gouvernementale (jusqu’à un certain point et variant d’une région à l’autre), la patience des prêteurs et la collaboration corporative (surtout pour les dépenses en capital) ont aidé à soutenir l’industrie.
- Les actifs de plaisance (c.-à-d. les centres de villégiature) se sont avérés plus résilients que les actifs urbains, les gens étant limités dans leurs voyages à l’étranger, causant beaucoup de voyages régionaux.
- Le télétravail s’est ancré dans les mœurs, créant un nouveau type de clientèle, qui combine les voyages d’agrément avec ceux d’affaires.
- L’optimisation des espaces extérieurs dans les lieux d’hébergement s’est avérée nécessaire.
- L’abondance anticipée de ventes d’hôtels dévalorisés n’a pas eu lieu.
- Plusieurs hôtels ont été acquis pour des investissements de conversion.
- La demande pour les voyages, qui était freinée, semble reprendre de la vigueur.
- L’augmentation des coûts de construction, attribuable aux problèmes d’approvisionnement, limitera les nouvelles constructions.
- Il est important de diversifier.
Voici quelques leçons tirées de la reprise après la crises financière mondiale (2009-2019)
- Le tarif quotidien moyen et l’occupation ont récupéré annuellement pour atteindre des records en 2018 et 2019 dans de nombreux marchés.
- La reprise économique générale reflétait celle des hôtels.
- Le pouvoir de la tarification quotidienne des hôtels tend à récupérer au-delà de l’IPC pendant les périodes de croissance.
- Les programmes de marque et de fidélité sont devenus plus importants pour les investisseurs et les prêteurs puisqu’ils permettaient une clientèle de base grâce aux systèmes mondiaux de distribution et aux systèmes centraux de réservation, tout en élargissant la portée de la marque.
- Les évaluations dans les diverses classes d’actifs immobiliers ont crû grâce à des revenus améliorés et la compression des taux de capitalisation.
- Les indicateurs de performance du marché transparents sont devenus plus accessibles (dans la plupart des marchés) grâce aux entreprises spécialisées en collecte de données, comme STR.
- Les nouveaux arrivants sur le marché (ex. : Airbnb et Expedia) ont affecté l’industrie.
- Les fonds de placement immobiliers hôteliers ont survécu, puis ont prospéré.
- L’abondance anticipée de ventes d’hôtels dévalorisés n’a pas eu lieu.
Leçons générales tirées des périodes de crise
- Ne paniquons pas, surtout si ce n’est pas nécessaire.
- Les ententes entre partenaires d’investissement, de marque, de gestion et de prêts devraient prévoir des intérêts harmonisés.
- En raison des caractéristiques de liquidité des marchés plus faibles, un engagement patient et à long terme envers la classe d’actif amènera des résultats plus avantageux.
- Les hôtels sont un investissement à forte intensité de capital.
- Le retardement d’opportunités d’investissement de capitaux et de retours sur investissement a un effet inverse sur la valeur. Une bonne compréhension des besoins de dépenses en capital (ex. : PIP portés par la marque) est essentielle.
- Les caractéristiques de financement diffèrent de façon importante (c.-à-d. moins de leviers et de plus grands écarts) que pour les autres actifs immobiliers commerciaux.
Changer les connaissances en stratégie
Les connaissances en investissement immobilier accumulées lors de périodes de croissance, de déclin, de récession et de crise sanitaire sont inestimables. Aucune catégorie d’actif immobilier, y compris les hôtels, ne fonctionne indépendamment des facteurs macro- ou microéconomiques qui affectent les marchés. L’immobilier fonctionnant de façon cyclique, chaque catégorie a des caractéristiques uniques qui aident ou buisent aux les résultats potentiels selon la position où l’on est dans le cycle d’affaires. Au cours des 20 dernières années, la performance du
marché hôtelier est devenue plus transparente dans la plupart des marchés. Les rapports financiers sur les hôtels ont adopté un système uniforme de descriptions, permettant une comparaison plus aisée dans l’industrie. STR est l’entreprise dominante à ce niveau pour faire un suivi de l’occupation et des tarifs quotidiens moyens dans tous les marchés et plusieurs nouvelles agences ont commencé à utiliser les données pour créer des analyses prévisionnelles utiles pour les investisseurs en hébergement, pour que les données collectées deviennent des stratégies d’investissement efficaces.
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Jolene Keats Director Eastern Canadian Hospitality +1 902.579.1245 jolene.keats@avisonyoung.com
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