Les gestionnaires immobiliers ont été au premier plan de multiples crises au cours des derniers mois, avec la COVID-19 et de sérieuses périodes d’agitation civile aux États-Unis. Les expériences de 2020 ont eu un impact majeur sur les relations entre les propriétaires et les locataires, et des incidences profondes à l’avenir de la gestion immobilière.
Alors que les médias scrutent les niveaux de retards de loyer et que les gouvernements légifèrent pour empêcher les propriétaires d’évincer les locataires en défaut, nous pourrions penser que les propriétaires et les locataires ont passé l’année en guerre. En général, les gestionnaires immobiliers ont d’abord travaillé avec leurs locataires pour faire face aux crises de 2020 et pour aider les entreprises à fonctionner le plus normalement possible.
La fermeture des immeubles est loin d’être simple, mais leur fermeture partielle est encore plus complexe. Bien que certains édifices aient pu être fermés provisoirement, la majorité des immeubles est demeurée partiellement ouverte. Les immeubles multi-locatifs se sont avérés plus problématiques, particulièrement lorsque les propriétaires tentaient de répondre aux besoins des différents locataires. Chaque aspect des activités, qu'il s'agisse de la sécurité, la gestion de l'accès ou des services postaux, ou encore du nettoyage ou des procédures d’urgence, devait faire l'objet d'analyses approfondies et dans certains cas, être complètement modifié. Ce casse-tête logistique a été complexifié par la nécessité de discuter de tous les enjeux avec les locataires individuellement, alors des mesures ont dû être prises pour répertorier et suivre ces sujets de discussion.
Les leçons apprises en cours d'année ont eu un impact majeur sur la profession. Premièrement, la communication est essentielle. Il faut bien comprendre les besoins et les objectifs de toutes les parties, pour ensuite communiquer clairement et efficacement avec toutes les personnes concernées. Il est important d'avoir recours à une approche plus universelle dans les zones publiques et les espaces contrôlés par le locataire, de sorte que tous puissent comprendre et respecter les politiques mises en œuvre. Deuxièmement, la gestion immobilière s'effectue entre des individus, et non entre des entreprises. Les gestionnaires ont investi beaucoup de temps dans leurs relations avec leurs locataires, en cherchant à comprendre comment leur entreprise a été affectée par les circonstances, et comment leur propriétaire était en mesure d'aider. Troisièmement, les données et la technologie jouent un rôle vital dans la gestion des immeubles. Les propriétaires et les locataires doivent avoir accès à de l'information de haute qualité, en temps réel, sur l'édifice et sur ses systèmes. La façon dont cette information est utilisée leur permet aussi de gérer plus efficacement leur immeuble.
Toutes ces leçons auront permis de constater que les intérêts des propriétaires et des locataires sont plus alignés que jamais. Les locataires dont les revenus ont diminué de façon importante ont communiqué avec leur propriétaire pour demander des réductions de loyer ou de reports de paiement. Les meilleurs propriétaires ont tenté d’être compréhensifs, en reconnaissant qu’il est de l'intérêt de tous de remettre les locataires sur pied le plus rapidement possible puisque que les entreprises contraintes à la faillite ne sont pas en mesure de payer de loyer. En même temps, les situations ont dû être évaluées cas par cas, et bien que certains propriétaires aient été heureux de soutenir des entreprises en difficultés, il leur fallait tenir compte de leur propre situation face aux mêmes défis. Les relations ouvertes et transparentes entre les propriétaires et les locataires, particulièrement celles qui étaient bien établies avant la crise, se sont avérées avantageuses. Les locataires qui ont partagé le plus d'informations quant à leur situation et leurs plans de reprise ont généralement été plus favorisés que ceux qui ont abordé la question de façon plus adversative.
Les leçons apprises en cours d'année ont eu un impact majeur sur la gestion immobilière.
Les relations ouvertes et transparentes entre les propriétaires et les locataires, particulièrement celles qui étaient bien établies avant la crise, se sont avérées avantageuses.
Certaines des plus importantes implications affecteront le secteur des bureaux, alors que nous revenons sur les raisons pour lesquelles un bon nombre d’employés aspirent à une plus grande flexibilité au travail44. Les entreprises devront effectivement déployer de plus grands efforts pour offrir une expérience attrayante et digne d'intérêt pour que le personnel se rende au bureau. À bien des égards, l'impact de la COVID-19 sur le secteur des bureaux équivaut à celui du commerce en ligne sur la vente de détail. Les détaillants et les propriétaires de centres commerciaux ont depuis longtemps reconnu qu'il était de leur intérêt commun de déployer les bonnes stratégies pour attirer les clients dans les magasins. Dans le secteur des bureaux, le brouillage des structures traditionnelles est similaire. Pour offrir une expérience complète aux employés, les gestionnaires immobiliers et les locataires doivent s'unir et identifier les bonnes solutions.
En parallèle, la demande technologique a considérablement augmenté parce que les propriétaires et les locataires cherchent à installer des technologies qui leur permettront de maximiser l’efficacité de leur immeuble. Les systèmes intégrés de gestion des milieux de travail offrent une panoplie de solutions pour l'exploitation des bureaux, la gestion des immeubles et des espaces, ainsi que la gestion de projets, d'actifs et de l’entretien. Des capteurs permettent notamment de contrôler les niveaux d'occupation, la température et la qualité de l’air, tout en réduisant les coûts ainsi que l’empreinte carbone. Les systèmes de contrôle d’accès utilisant des téléphones intelligents et des applications permettent de simplifier et d’améliorer l'expérience de l’occupant et du visiteur, en plus de leur permettre de naviguer dans l’immeuble ou l'espace de façon efficace. Ils peuvent aussi rassurer le personnel sur la qualité de l'environnement et appuyer la gestion de la distanciation sociale, tout en permettant de cibler les zones du bureau qui ont été utilisées au cours de la journée pour le nettoyage de nuit.
Alors que les occupants évaluent l'impact des crises qui ont affecté leurs espaces commerciaux en 2020, ils se questionnent aussi sur le rôle que l'immobilier joue dans leurs opérations. Il est possible que bon nombre d'entre eux diversifient leur portefeuille immobilier, ce qui risque de complexifier la gestion et le contrôle des espaces. Tandis que les entreprises cherchent à offrir un environnement de travail de qualité à leurs employés, et que les propriétaires travaillent d'arrache pied pour attirer les meilleurs locataires, la collaboration visant à offrir la meilleure expérience de travail possible est plus importante que jamais.
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Notes de bas de page
44. https://www.bisnow.com/london/news/office/irony-alert-more-than-half-of-all-real-estate-companies-think-theyll-need-less-office-space-106543
