Le coût de la vie
10 TENDANCES POUR 2023
Le secteur résidentiel a été l’une des parties les plus vigoureuses du marché immobilier de plusieurs pays au cours des dernières années. L’attention était principalement portée sur le logement privé, aménagé pour la vente ou la location aux taux du marché. Cependant un nombre croissant d’investisseurs visent le secteur abordable, proposant des rendements concurrentiels avec un profil attrayant tout en aidant à résoudre la crise du logement.
Les répartitions accrues des investissements dans le secteur résidentiel ont été l’une des plus fortes tendances en immobilier ces dix dernières années. En Europe et au Royaume-Uni, nous observons une expansion rapide de logements multifamiliaux loués commercialement d’un genre qui a longtemps caractérisé le marché nord-américain. Comme nous en avons discuté dans Excellence opérationnelle, cela s’est étendu dans divers segments résidentiels, y compris les résidences d’étudiants et les logements protégés. Un volet qui mérite particulièrement plus d‘attention est le domaine du logement abordable, qui selon les estimations aurait une valeur mondiale de plus de 50 G$ et devrait s’accroître d’environ 5 % par année pour le reste de cette décennie.1
Valeur mondiale estimée du secteur du logement abordable
CROISSANCE DES PRIX DES MAISONS ET DES SALAIRES DEPUIS 2012
Source : OECD
La demande est pratiquement sans fin
La plupart des pays occidentaux font face à une crise de l’accessibilité du logement qui empire depuis de nombreuses années. La forte croissance des prix des maisons et des loyers a outrepassé celle des salaires, surtout pendant la pandémie, laquelle a accentué un tableau déjà peu reluisant de l’accessibilité dans bon nombre de marchés. Elle a aussi frappé les groupes à faibles revenus plus fortement.
Les ménages à faible revenu sont définis, de diverses façons dans le monde, comme ayant des revenus bien en-deçà de la moyenne, typiquement inférieurs à 50 à 80 % de la médiane locale ou nationale. Ce segment de la population est singulièrement affecté par la différence grandissante entre les salaires et les prix des maisons, puisqu’une forte proportion de leurs revenus est déjà accaparée par les indispensables, comme l’épicerie, l’énergie et le logement. L’OCDI révélait2 récemment que plus de la moitié des ménages à faibles revenus au Royaume-Uni et presque autant aux États-Unis dépensent plus de 40 % de leurs revenus sur le loyer uniquement. Même dans les États les plus abordables aux États-Unis, plus du tiers des locataires dépensent plus de 30 % de leur revenu sur le loyer.
PART DES MÉNAGES LOCATAIRES AVEC LE FARDEAU DE LEURS COÛTS (2019)
Source : Avant by Avison Young, Harvard Joint Center for Housing Studies5
La situation s’est détériorée au cours des dernières années, vu que chaque État américain a subi une réduction du nombre d’unités à loyer bas depuis 2011.3 Au Royaume-Uni, une moyenne de 50 000 logements abordables se sont ajoutés au marché chaque année au cours de la dernière décennie, ce qui ne constitue qu’un tiers des 145 000 requis par année pour la prochaine décennie afin de combler le manque et répondre à la demande future.4 La taille de l’occasion potentielle est énorme, mais est-ce que le secteur privé peut y faire des sous ?
PERTE DE LOGEMENTS À PRIX MODIQUE AVANT LA COVID-19
Source : Avant by Avison Young, Harvard Joint Center for Housing Studies5
Incitatifs gouvernementaux pour attirer du capital
Le secteur résidentiel abordable dans son ensemble est composé de divers sous-groupes qui visent différents segments de la population. Ceux-ci comprennent les logements fournis par le secteur privé, lesquels proposent un loyer entièrement payé par les allocations gouvernementales, les loyers du marché subventionné et les modèles de propriété partagée qui aident les acheteurs à revenu moyen à faire la transition vers la pleine propriété.
Aux États-Unis, le crédit d’impôts pour les logements pour faibles revenus (LIHTC) est un programme national d’incitatifs pour l’aménagement de logements abordables. Il a été bonifié récemment avec l’introduction des LIHTC au niveau des États et est disponible dans 24 d’entre eux6, avec la Géorgie parmi ceux proposant la contribution égale à celle des programmes fédéraux.7 Le paysage du logement abordable est quelque peu différent au Canada, avec diverses protections légales sur les propriétés abordables. Le financement et les incitatifs canadiens pour les projets de logement abordable, comme l’Initiative pour la création rapide de logements, sont disponibles uniquement pour les organismes gouvernementaux, les organismes autochtones et les OBNL.8 Toutefois, l’expansion du financement de prêts à bas prix grâce au Financement de la construction de logements locatifs donne du financement amélioré pour l’aménagement de ce type de logements.9
Les gouvernements de divers pays cherchent à encourager l’aménagement de logements abordables.
Au Royaume-Uni, l’apport de logements abordables est une activité réglementée avec des exploitants qui doivent être des « fournisseurs enregistrés » (FE). Il y en a environ 1 600 présentement et la vaste majorité sont des gouvernements locaux ou des organisations caritatives, dans un marché qui demeure très fragmenté. Cependant, il y a maintenant 50 fournisseurs enregistrés à but lucratif qui mettent au point des modèles commerciaux ciblant ce secteur. Le programme britannique de logements abordables fournit plus de 7 milliards de livres de subventions pour l’aménagement de logements abordables pour les prochaines années10, appuyant à la fois les fournisseurs enregistrés et privés pour aménager des logements sociaux et abordables ainsi que des voies d’accès à la propriété.
Des caractéristiques d’investissement attrayantes
Ce que l’on trouve dans toutes les sphères de logement abordable, c’est un profil de revenu et de rendement attrayant qui propose d’importants avantages pour les investisseurs.
Premièrement, la pénurie généralisée d’approvisionnement dans le secteur signifie que les taux d’inoccupation sont bas, avec des locataires qui restent plus longtemps sur place que dans d’autres types de propriété. Le volume de demande signifie que l’absorption de nouveaux logements construits pour des loyers abordables est quasi-instantanée. Au Royaume-Uni, le nombre de personnes sur des listes d’attente de logement des autorités locales n’est pas passé sous la barre du million depuis 1997. Aux États-Unis, il manque 6,8 millions de logements locatifs abordables.11 Au Royaume-Uni, le secteur du logement social maintient un taux d’inoccupation en-deçà de 1,5 % depuis cinq ans.12 Les lacunes et les mauvaises créances affichent des taux moyens sous les 1 % et 5 % respectivement pour la dernière décennie. Également, les É.-U. déclaraient un taux d’inoccupation pour le logement abordable soutenu par crédit d’impôt de 2,2 % en 2021, avec des municipalités comme Oakland-East Bay qui affichaient 1,5 % d’inoccupation.13 Les locataires tendent aussi à rester en place plus longtemps. Au R.-U., 80 % des locataires de logements sociaux demeurent dans la même unité pour au moins trois ans, et près de la moitié reste plus de dix ans, comparativement à seulement 10 % des locataires dans le secteur locatif privé traditionnel.14
Deuxièmement, ces caractéristiques de la demande mènent à des flux de revenus plutôt stables et à un risque réduit. Les données récentes du Royaume-Uni illustrent la nature défensive des actifs, avec environ 97 % des loyers du secteur social et abordable bel et bien perçus malgré la pandémie de COVID-19. Cela dépasse largement les taux moyens pour les bureaux, l’industriel et les commerces de détail (35-85 %). Ce flux de revenus, qui est relativement sûr vu que les loyers sont financés en tout ou en partie par les prestations du gouvernement, a aidé aux marges d’exploitation records des fournisseurs enregistrés du Royaume-Uni, soit de 20 à 30 % et leurs marges nettes de 15 à 20 % entre 2004 et 2020.15
Troisièmement, les rendements des logements abordables sont moins influencés par l’économie que d’autres secteurs et ont de plus fortes caractéristiques protectrices contre l’inflation. Au R.-U. les loyers du secteur règlementé sont presque toujours indexés, ce qui permet aux fournisseurs de logements de les hausser selon l’IPC +1 %. À long terme (qui aide à lisser les effets de courtes périodes d’effet politique), ils démontrent alors un fort coefficient de lien positif de 0,8 avec l’IPC.16
ANALYSE DE RÉGRESSION VS LE PIB ET L’IPC, 1998-2020
* indique 95 % de confiance; ** indique 99 % de confiance
Source : PFR, Regulator of Social Housing, MSCI, ONS
CROISSANCE NOMINALE ANNUALISÉE ET VOLATILITÉ DES LOYERS, 1998-2020
Source : PFR, Regulator of Social Housing, MSCI, ONS
Croissance des investissements institutionnels
Le secteur attire donc de plus en plus d’attention du capital institutionnel majeur. En 2021, l’incursion de Blackstone Group dans le logement abordable a commencé lorsque le fonds de placement immobilier (FPI) non coté en bourse de Blackstone, BREIT, a acquis Home Partners of America. Cette plateforme « louez-pour-acheter » avait un portefeuille de plus de 17 000 résidences en 2021.17 Après cette acquisition, BREIT a acquis le portefeuille de 80 000 unités de logements abordables d’AIG, au montant de 5,1G$. L’expansion de BREIT dans le logement abordable a été reproduite par l’achat du SREIT de Starwood Capital de plus de 34 000 unités de logement abordable.18 BREIT et SREIT affirment avoir été motivés par la possibilité, avec le logement abordable, d’obtenir des rendements ajustés aux risques. Si ces FPI ont effectué des rachats importants à la fin de 2022 et en 2023, alors que les investisseurs se repositionnent après la flambée des taux d’intérêts, le logement abordable représente moins de 10 % de leurs actifs. Le rachat reflète des tendances plus larges dans le marché immobilier plutôt que des préoccupations particulières sur le secteur abordable.
Au Royaume-Uni, si l’échelle demeure limitée, la propriété privée d’associations de logements abordables entraîne la production et l’acquisition de nouvelles unités. Cette expansion d’associations de logements à but lucratif, souvent détenues et financées par du capital privé, attire d’autres investissements dans l’inventaire de logements abordables. Au Royaume-Uni seulement, après l’introduction de la loi sur le logement et la régénération en 2008, le nombre de fournisseurs enregistrés de logements à but lucratif a augmenté à 54.19
L'achat par Blackstone d’une majorité d’actions de Sage Homes en 2017 a déclenché l’essor des investissements dans des logements abordables de Legal & General et de McCarthy Stone. Le fournisseur à but lucratif de L&G, Legal and General Affordable Homes, a aménagé 7 000 foyers en 2021 et a vu une augmentation de 250 % de revenus entre 2020 et 2021. L’organisation explique son succès par la possibilité d’obtenir du capital de L&G.20
En plus des l’attrait commercial du secteur, le fait de rendre les logements plus abordables génère une plus grande valeur sociale, ce qui fait croître l’intérêt envers un nombre grandissant d’investisseurs, comme nous l’expliquons dans la Tendance 8 : Effet maximal. Le logement n’est pas seulement un besoin essentiel pour l’être humain. Il contribue également à la santé et à l’inclusion économique. Les effets positifs sociaux du logement abordable, combinés à l’occasion de générer un rendement économique, sont la cible principale de nombreuses institutions qui cherchent à participer à divers secteurs du spectre de l’investissement d’impact.
Accentuer l’accessibilité des logements génère une valeur sociale accrue.
Les voies novatrices vers le marché
Si bien des programmes gouvernementaux existants se concentrent sur l’apport de solutions pour les groupes avec les plus faibles revenus, il y a aussi de nombreux ménages qui sont juste au-dessus du seuil d’admissibilité pour l’assistance au logement de l’État, mais gagnent moins que le revenu médian de leur région. Aux États-Unis, il y a un segment dit « coincé au milieu » qui gagne plus de 60 % du revenu médian de leur région, mais est sous la barre des revenus moyens. Les LIHTC de certains États ont élargi les exigences d’admissibilité pour répondre à un nombre grandissant de foyers sous le revenu médian. À New York, le LIHTC remonte le seuil d’admissibilité de 60 % à 90 % du revenu médian. L’accroissement de ces incitatifs motive l’aménagement de solutions d’habitation pour une portion continuellement mal servie de la population qui a un revenu non négligeable et aspire à devenir propriétaire, mais pour qui le marché résidentiel est inaccessible en raison des prix actuels.
Il s’agit d’un marché cible potentiellement attrayant pour les fournisseurs privés, dont l’innovation se voit dans les modèles de financement de type « louer pour acheter » et « propriété privée partagée ». Ces approches intègrent une variation d’un acheteur qui possède une partie la propriété de son choix et paie un loyer à un bailleur pour la partie qu’il ne possède pas. Il peut ensuite progressivement acheter d’autres parties lorsqu’il en a les moyens.
PROPRIÉTÉ PRIVÉE PARTAGÉE
Source : Avison Young
Ces modèles peuvent s’appliquer à l’inventaire d’habitations existantes et ainsi ajouter des unités additionnelles dans le marché abordable. C’est un avantage particulier étant donné les coûts actuels du financement et de la construction associés à l’aménagement de nouvelles propriétés. Le modèle constitue une occasion à risque relativement faible pour les investisseurs puisque les maisons sont à l’abri de toute chute de valeur de l’actif et l’acquisition de la propriété est conditionnelle à la présence du bail, et donc à un revenu locatif. Blackstone a exploré cette voie pour promouvoir son acquisition de Home Partners of America21 alors que Nationwide Building Society a récemment investi dans la plateforme en mode « louer pour acheter » britannique Kettel Homes.22
Soigner au lieu de guérir
L’apport commercial de logements abordables est à ses débuts et le secteur compte ses risques et ses défis. Malgré l’augmentation de programmes de financement gouvernementaux, il y a de nombreuses situations où il est difficile de rentabiliser l’aménagement de logements abordables, surtout aux États-Unis. Le secteur est aussi lourdement réglementé dans la plupart des pays, ce qui signifie que le gouvernement s’implique pour fixer les loyers, ce qui implique des risques politiques et commerciaux. Les investissements résidentiels ont des coûts de gestion élevés en raison des multiples petits locataires, ce qui fait que les fournisseurs doivent savoir gérer un portefeuille de façon à maintenir les coûts d’exploitation à un niveau efficace. En plus des avantages pour la réputation de l’investissement à valeur sociale, il y a les risques pour la réputation d’un marché à forte sensibilité politique, ce qui rend plus probable une couverture médiatique négative lorsqu’il y a un occasionnel pépin. Toutefois, en ces temps où les investisseurs se concentrent sur l’identification d’opportunités réelles d’investissement extensible, celui qui vise près de la moitié de la population devrait attirer l’attention dans les prochaines années.
1 https://www.alliedmarketresearch.com/affordable-housing-market-A31842
2 OECD (2020), “Social housing: A key part of past and future housing policy”, Employment, Labour and Social Affairs Policy Briefs, OECD, Paris, http://oe.cd/social-housing-2020.
3 https://www.jchs.harvard.edu/loss-low-rent-units
4 Bramley, G. (2018) Housing supply requirements across Great Britain: for low-income households and homeless people https://www.crisis.org.uk/ending-homelessness/homelessness-knowledge-hub/housing-models-and-access/housingsupply-requirements-across-great-britain-2018/
5 https://www.jchs.harvard.edu/loss-low-rent-units
6 https://www.novoco.com/resource-centers/affordable-housing-tax-credits/2022-state-tax-credit-information
7 https://www.novoco.com/periodicals/articles/everything-you-need-know-about-state-lihtcs-2022
8 https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/professionals/project-funding-and-mortgage-financing/funding-programs/all-funding-programs/rapid-housing/rapid-housing-projects
9 https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/professionals/project-funding-and-mortgage-financing/funding-programs/all-funding-programs/rental-construction-financing-initiative
10 https://www.gov.uk/guidance/apply-for-affordable-housing-funding
11 https://standard-communities.com/news/critical-issues-for-affordable-housing-in-2022/#:~:text=The%20U.S.%20now%20faces%20a,Low%2DIncome%20Housing%20Coalition%20analysis.
12 https://www.impactinvest.org.uk/wp-content/uploads/2021/10/Is-there-an-investment-case-for-social-and-affordable-housing-in-the-UK.pdf
13 https://cre.moodysanalytics.com/insights/cre-trends/both-red-and-blue-cities-turn-to-affordable-housing-measures-as-soaring-housing-costs-becomes-nationwide-issue/
14 https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/1088500/EHS20-21_Social_Rented_Sector_Report.pdf
15 https://www.impactinvest.org.uk/wp-content/uploads/2021/10/Is-there-an-investment-case-for-social-and-affordable-housing-in-the-UK.pdf
16 Colley, N., Fear, J. Is there an investment case for social and affordable housing in the UK?, Impact Investing Institute (2021), Is-there-an-investment-case-for-social-and-affordable-housing-in-the-UK.pdf (impactinvest.org.uk)
17 https://www.nasdaq.com/articles/blackstone-to-acquire-home-partners-of-america-for-$6b-2021-06-23
18 https://www.multifamilyexecutive.com/business-finance/starwood-reit-acquires-two-affordable-housing-portfolios_o
19 https://www.penningtonslaw.com/news-publications/latest-news/2021/the-rise-of-for-profit-housing-providers-and-the-regulator-s-powers
20 https://www.insidehousing.co.uk/news/news/lgs-affordable-housing-arm-extends-development-pipeline-to-7000-homes-76664#:~:text=L%26G's%20affordable%20housing%20arm%20extends%20development%20pipeline%20to%207%2C000%20homes,-News28.07.22&text=For%2Dprofit%20social%20housing%20provider,income%20of%20more%20than%20250%2
21 https://www.blackstone.com/news/press/blackstone-real-estate-income-trust-to-acquire-home-partners-of-america/
22 https://theintermediary.co.uk/2022/07/nationwide-invests-in-ret-to-own-fintech-kettel-homes/
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