Métavers : vers mieux?

10 TENDANCES POUR 2023

Le concept de métavers, un terme issu des années 19901, a pris de l’importance dans la culture populaire et le monde des affaires depuis que Facebook a été rebaptisée Meta en 2021. Toutefois le scepticisme face à la stabilité des cryptomonnaies et à l’idée de passer nos vies dans un univers virtuel de type OASIS, popularisée dans le film de science-fiction Ready Player One2, fait en sorte que l’on risque de rater des occasions beaucoup plus immédiates et réelles provenant de la technologie immersive.

Bon nombre de ces occasions ont un lien direct avec l’immobilier, du plus petit détail de la conception et de la gestion d’un immeuble au plan d’ensemble de schémas, de quartiers et de villes. Alors que l’analyse de données s’intègre de plus en plus dans notre compréhension de l’environnement bâti, l’avancée des technologies dans notre façon d’interagir avec les données renforce presque chaque aspect de l’immobilier. Voilà l’essence du métavers.

Métavers 101

Dans sa forme la plus simple, le métavers est un environnement virtuel qui relie des gens bien réels à des espaces virtuels immersifs. Il est lié, sans en dépendre, à l’émergence du web 3.0, un ensemble largement indéfini de concepts sur la prochaine étape évolutionnaire du World Wide Web, qui prévoient un environnement informatique plus décentralisé avec un usage élargi des technologies de chaîne de blocs et des expériences virtuelles.3 Le monde dépend de plus en plus des données et les entreprises et entrepreneurs en technologies cherchent des moyens d’accroître notre capacité d’accéder aux données, de les utiliser et d’en faire l’expérience, au lieu de simplement interagir de façon bilatérale avec elles.

Les géants technologiques, comme Microsoft, Unity et Epic, perfectionnent des technologies pour appuyer le monde de la « réalité étendue » (XR). Cela comprend les environnements entièrement immersifs de la « réalité virtuelle » (RV) ainsi que les expériences de « réalité augmentée » (RA)4 qui permettent des interactions en temps réel et combinant des éléments réels et virtuels.

Une bonne partie de l’attention médiatique accordée au métavers ne couvre que l’élaboration de mondes immersifs généraux, portés par le succès de jeux comme Fortnite et Roblox. Toutefois, ceux-ci se trouvent à l’extrémité d’un spectre de façons dont nous échangerons plus intimement avec les données (et entre nous) dans nos vies personnelles et professionnelles. Si l’on se penche sur des applications de réalité augmentée moins extrêmes, on peut voir les diverses façons dont le métavers est déjà avec nous ou le sera très bientôt.

Nous échangerons de plus en plus intimement avec les données.

Augmenter plutôt que remplacer

D’un point de vue immobilier, les cartes des téléphones intelligents illustrent l’emplacement en temps réel dans un contexte d’informations 2D et 3D de façons que nous tenons maintenant pour acquis pour nous aider à naviguer dans l’environnement bâti. D’autres applis comme Street Peek5 démontrent comment les données de tarification des immeubles et de spécifications peuvent être superposées en temps réel dans un paysage urbain vue par le biais d’une caméra de téléphone intelligent. De telles applis sont les ancêtres de la prochaine génération de logiciel RA, dont les applis sont presque sans limites. Les vies de leurs usagers et celles des autres piétons seront immensément facilitées lorsque des casques faciles à porter ou autres « dispositifs tête haute » (DTH) affichant des données réelles deviendront plus disponibles. Or, un simple ordinateur portable et vous y êtes déjà.

La réalité augmentée et la réalité virtuelle commencent aussi à affecter nos milieux de travail. Dans le monde postpandémique du travail hybride, le métavers accélère l’élaboration d’environnements virtuels qui permettent les échanges et la collaboration entre coéquipiers. L’espace de travail virtuel Nth floor d'Accenture6, créé en 2019, fut intensivement utilisé pendant la pandémie pour les travaux et événements en équipe. Il forme maintenant une partie essentielle de leur processus de formation et d’accueil. En effet, les nouveaux employés travaillent dans le métavers dès leur première journée. AY croit que le métavers combinera des opérations réelles avec le marketing et la ludification des affaires et de nos vies personnelles. Une étude de PwC7 a révélé que les gens formés à l’aide de la RV étaient presque quatre fois plus confiants pour mettre en pratique ce qu’ils avaient appris, avec une meilleure rétention, qu’avec des méthodes de formation plus traditionnelles. Alors que de telles interactions deviennent plus répandues, l’adoption du travail virtuel devrait s’accélérer, surtout quand les environnements virtuels ressemblent autant au monde réel.

Jumelage numérique

Pour aider les gens à se familiariser avec leurs milieux de travail virtuels, AY commence à créer des « jumeaux numériques » de villes, de chantiers d’aménagement et d’immeubles pour promouvoir les stratégies, l’occupation et l’exploitation du lieu de travail. D’un point de vue immobilier, comme nous en avons discuté ailleurs8, les jumeaux numériques utilisent des données en temps réel obtenues d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles « intelligent » ou encore de sources de données tierces, afin de créer une reproduction numérique à utiliser pour faire un suivi ou pour une modélisation prédictive.9 Contrairement aux plans de construction 3D conventionnels et statiques, il s’agit d’un modèle informatique intégré qui reproduit les liens entre les divers composants et systèmes de l’immeuble.

Les jumeaux numériques soutiennent la simulation de scénarios complexes pour toute la durée de vie d’un immeuble.10 Ils s’avèrent déjà fort utiles pour gérer les coûts de construction, les émissions de GES et l’efficacité énergétique.11 La croissance mondiale des revenus, en immobilier et ailleurs, est particulièrement entraînée par la volonté d’avoir un entretien prédictif.12

Le concept a déjà été étendu au-delà des immeubles individuels, vers la modélisation de villes entières, par exemple à Las Vegas13 et Shanghai14 ou, dans le case de Singapour15, un pays entier. Ces modèles peuvent servir à de nombreuses fins en urbanisme, y compris la gestion des transports et des infrastructures, la planification des aménagements et aux politiques en matière de durabilité.

Il n’y a qu’un pas entre une telle modélisation et l’intégration de technologies de la XR (et surtout de la RV) pour permettre aux usagers de faire l’expérience des reproductions virtuelles de la ville de façon immersive. Que ce soit pour des fins de gestion urbaine ou pour proposer des visites virtuelles de villes et d’immeubles aux occupants et investisseurs, les applications immobilières pour de telles technologies sont à ne pas négliger. La technologie peut être issue de jeux immersifs, mais le futur est aussi réel qu’imaginaire.

Un avenir immersif

Malgré la mise en pratique de ces mondes « miroirs », une large part de l’intérêt pour le métavers a été stimulée par l’émergence de mondes fictifs dans lesquels les personnes et les entreprises peuvent échanger. Ces environnements peuvent être un terrain de jeu pour plusieurs, mais comme dans le monde réel, il y a beaucoup d’argent à gagner (et à perdre !), y compris dans les marchés immobiliers virtuels.

L’une des applications commerciales les plus avancées en XR est celle pour les commerces de détail, où les entreprises ont beaucoup investi pour perfectionner des technologies qui appuieront leur présente physique et en ligne pour livre une « expérience » aux clients. En plus des applications RA identifiées ci-dessus, de nombreux détaillants aménagent des salles de montre de RV dans lesquelles les clients peuvent explorer, « essayer » ou personnaliser leurs produits, et ensuite y aller d’un achat.

Si de tels commerces et salles de montre peuvent exister sur internet de façon indépendante, plusieurs voient les joueurs et les utilisateurs des mondes du métavers comme des adeptes rapidement acquis et un marché cible majeur. Pour accéder à ces utilisateurs, les entreprises doivent établir une présence dans au moins un des mondes émergents du métavers.16 Cela signifie qu’ils ont besoin de l’immobilier.

Une limitation potentielle majeure à la croissance et à l’adoption du métavers, c’est l’existence actuelle de nombreux mondes non connectés, avec peu ou pas de lien avec leur plateforme ou, fait important, les cryptomonnaies requises pour échanger commercialement avec elles. Présentement, il y a quatre principaux mondes dans lesquels les terrains et les immeubles sont commercialisés et exploités :

Decentraland

Decentraland est vu comme le premier crypto-projet du métavers et l’un des meilleurs. Des parcelles de 16m (52’) X 16m de terrain virtuel (appelé LAND) peuvent être échangées en utilisant la monnaie virtuelle MANA. Puisque c’est l’un des mondes les plus populaires et actifs, un investisseur a dépensé 3,2 M$ en achetant 166 parcelles (environ 6 000 pi2) dans le « quartier de la mode », espérant attirer des entreprises de mode parmi les plus en vue comme Nike et Gucci, qui travaillent activement à une présence dans le métavers. (Avison Young est le courtier en location pour MetaMall de Everyrealm, aussi situé dans le quartier de la mode de Decentraland).17

Cryptovoxels

Un monde contenant la « cité originelle », où les parcelles de terrain peuvent être achetées par les utilisateurs et « aménagées » à l’aide de la cryptomonnaie Ether (basée sur la chaîne de blocs Ethereum).

The Sandbox

Un monde convivial qui permet aux participants de construire facilement leurs « actifs » et de les changer. Un terrain s’est vendu pour un total de 4,3 M$, le record actuel du métavers, y compris 110 îles qui ont été revendues pour 15 000 $ chacune et ont été re-revendues pour des montants allant jusqu’à 100 000 $.

Somnium Space

Un nouvel arrivant qui prend rapidement de l’ampleur, avec des versions parallèles 2D et 3D et un accent sur l’engagement collectif plutôt que des profits.

Il y a des raisons légitimes d’être sceptique sur ce qui constitue l’avenir commercial de « l’immobilier virtuel ». Le fait que les valeurs dans le métavers sont intégralement liées à la valeur du bitcoin ou que leur cryptomonnaies respectives pourraient devenir une préoccupation, surtout avec la faillite récente de FTX (qui était il y a peu l’un des échanges crypto les plus importants et les plus respectés). En même temps, les opportunités d’affaires sont réelles. L’environnement du jeu en ligne Fortnite a récemment tenu un concert auquel ont assisté 45 millions de personnes et a rapporté plus de 20 M$US, alors que Gucci a vendu un sac à main virtuel dans le métavers plus cher que le prix d’un sac réel et physique !18

Un prédécesseur à Londres

Pour ceux qui remettent en question les raisons pour lesquelles une entreprise voudrait s’établir dans le monde virtuel, il est intéressant de considérer l’un des prédécesseurs bien réels du métavers. Dans les années 1990, la ville de Londres a commandé un modèle de la ville en 3D à échelle 1:500 pour aider les gens à mieux comprendre Londres. Il est devenu la pièce de résistance pour promouvoir Londres au Royaume-Uni et à l’étranger et est souvent utilisé par les organismes publics et privés pour le marketing et la prise de décisions, y compris les discussions avec des occupants potentiels et des investisseurs en immobilier.

Chaque année, le modèle est mis à jour, avec des architectes et des propriétaires d’immeubles qui paient de fortes sommes pour que le bloc qui représente « leur » propriété soit remplacé par une maquette détaillée de leur immeuble réel. Pourquoi ? Qui va le voir ? Impossible à prévoir. Toutefois, avoir une représentation virtuelle de sa présence réelle est vu comme fort utile. Alors que les villes jumelles virtuelles deviennent plus répandues, intégrées aux modèles avec lesquels vous pouvez interagir, quel détaillant ou propriétaire d’immeuble ne voudrait pas avoir le contrôle de son actif dans le métavers ?

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1 The word was invented by Neal Stephenson in his 1992 novel “Snow Crash

2 https://www.warnerbros.co.uk/movies/ready-player-one

3 Fenwick, Mark and Jurcys, Paulius, The Contested Meaning of Web3 and Why it Matters for (IP) Lawyers (January 27, 2022). Available at SSRN: https://ssrn.com/abstract=4017790

4 Augmented reality (AR) is largely synonymous with “Mixed Reality” (MR) and the two terms are often used interchangeably

5 https://www.realtor.com/homemade/streek-peek-and-sign-snap-use-augmented-reality-and-image-recognition-to-find-your-home/

6 https://www.accenture.com/us-en/about/going-beyond-extended-reality

7 https://www.talespin.com/vr-soft-skills-training-study

8 ACES Spring Terrier 2022 available at https://aces.org.uk/library/

9 Deloitte, https://www2.deloitte.com/lu/en/pages/real-estate/articles/digital-twins-in-real-estate.html

10 Deloitte, https://www2.deloitte.com/lu/en/pages/real-estate/articles/digital-twins-in-real-estate.html

11 ACES Spring Terrier 2022 available at https://aces.org.uk/library/

12 Vantage Market Research – Digital Twin Market Global Industry Assessment & Forecast https://www.vantagemarketresearch.com/industry-report/digital-twin-market-1810

13 https://cities-today.com/las-vegas-digital-twin-will-be-wired-into-the-city/

14 https://www.unrealengine.com/en-US/spotlights/51world-creates-digital-twin-of-the-entire-city-of-shanghai

15 https://www.tomorrowsworldtoday.com/2022/09/12/singapores-digital-twin-of-entire-country/#:~:text=In%20February%202022%2C%20Bentley%20Systems,in%20response%20to%20new%20data.

16 Samsung has opened its first metaverse store, Samsung 837X, which is an immersive world and digital twin modelled after its flagship New York City store. It allows users access to a digital experience connecting technology with art, music, fashion and sustainability, and to explore Samsung’s technologies https://www.samsung.com/us/explore/metaverse-837x/

17 https://www.parcl.co/blog/metaverse-projects-five-highly-profitable-digital-real-estate-sales

18 https://www.dazeddigital.com/fashion/article/52929/1/a-virtual-gucci-bag-has-sold-for-more-than-the-irl-bag-roblox