DECEMBRE 2021
Numéro #01 | Article 02 / 03
Des conversions d’espaces qui répondent aux besoins évolutifs
Oubliez la reconfiguration de locaux de bureaux en d’autres locaux de bureaux. Certains immeubles sont entièrement convertis pour un tout autre usage. Pourquoi ?
Souvent nous réaménageons un local de bureaux en nouveau bureau pour un nouvel occupant. Toutefois, depuis quelques années, nous voyons certains locaux (parfois des immeubles entiers) subir une reconversion significative pour changer de type de local. Citons comme exemple un local de bureaux transformé en logement social ou des hôtels qui deviennent des résidences pour personnes âgées. On appelle cette tendance la réutilisation adaptative.
Transformer des bureaux vacants en logements abordables : regard sur Sierra Place de Calgary
Sierra Place est un immeuble de bureaux de 10 étages totalisant 100 000 pi2 au centre-ville de Calgary et qui était vacant depuis quelques années au moment de sa vente. Premier du genre, le projet HomeSpace s’associe à From the Cold pour convertir l’immeuble en six étages et 82 unités de logement abordable pour des populations vulnérables. Les quatre étages restants abriteront des services de soutien, de refuge et de transition.
Comment avez-vous aidé Sierra Place ? Avaient-ils des besoins, défis ou opportunités spécifiques ?
Le client est un promoteur très expérimenté et socialement responsable, sans but lucratif. Ensemble, nous avons vu que le coût d’une nouvelle construction dépasserait le potentiel de revenu locatif. Nous l’avons donc aidé à identifier un immeuble qui pouvait être rénové et converti en logement abordable, potentiellement à moindre coût que l’acquisition d’un site, sa démolition et un recommencement à zéro. Le client était ouvert à l’idée et nous nous sommes lancés.
Parmi les défis relevés, il faut compter l’indentification d’un immeuble qui permettrait des rénovations majeures, avec une superficie d’étage assez petite pour que les logements ne soient pas trop étroits. Le prix de vente devait refléter un immeuble de bureaux vacant sans espoir d’occupation commerciale. De plus, aucun financement conventionnel n’était possible.
Parallèlement, ce projet présentait de belles occasions. Nous avons constitué une équipe d’architectes, de gestionnaires de projets, de dirigeants et de professionnels de la construction et avons consulté les agences qui financent ce type de projet (CMHC, la Ville de Calgary, etc.). Notre client a adopté une approche prudente, réfractaire au risque qui nous a permis d’être méthodiques et précis en tant qu’équipe.
Aujourd’hui, le projet a toutes les chances de succès. Savoir que nous travaillons pour le bien collectif, en aidant la population locale et en réunissant des gens qui font une différence, c’est peut-être la partie la plus satisfaisante de l’aventure.
Voyez-vous plus d’activité reliées aux conversions ?
Chris: La plupart des projets de valorisation immobilière comptent un élément de conversion, que ce soit de l’espace d’entreposage inutilisé changé en local pour détaillant, un espace sur un toit en terrasse ou des bureaux en hôtel boutique. L’identification de ce potentiel est la première étape. Il s’agit ici de la première conversion de bureaux en logements résidentiels, mais ce n’est pas la première conversion.
Repenser les centres commerciaux pour que les clients reviennent encore et encore
Avec la levée des restrictions sanitaires, de nombreux Canadiens se ruent vers les centres commerciaux pour magasiner en personne, mais l’effet de nouveauté s’estompera et les galeries marchandes doivent repenser leur utilisation d’espace, pour que les clients continuent de revenir.
À quoi ressemble le paysage des centres commerciaux maintenant ? Des conversions en vue ?
Hani: Même avant la pandémie, la circulation piétonne dans les centres commerciaux changeait et la COVID n’a fait qu’accélérer la tendance. Maintenant plus que jamais, les centres commerciaux explorent différentes avenues pour ajouter à leurs espaces et pour utiliser leur superficie existante. Par exemple, ils envisagent la densité résidentielle, soit la construction de logements en copropriété au-dessus des galeries marchandes ou directement autour de celles-ci. Cela pourrait également inclure la reconfiguration de centres fermés pour les ouvrir à l’extérieur, ce qui fut réussi avec le Deer Foot City de Calgary.
Les propriétaires de centres commerciaux créent aussi des espaces pour d’autres types de locataires qui étaient jusqu’alors plutôt rares dans ce type d’immeuble : des cabinets médicaux, d’avocats ou de comptables. Cela change la façon de promouvoir un bien puisqu’il ne sert plus seulement à faire ses emplettes. On y vit et y travaille aussi, donc les gens ont tout ce dont ils ont besoin à proximité.
Quel est le plus grand changement observé dans les centres commerciaux aujourd’hui ?
Hani: La mixité des locataires change certainement les choses. On voit une diversité : le haut de gamme côtoie les bas prix dans un même lieu alors qu’on voyait l’un plus que l’autre auparavant. La tendance la plus visible est probablement l’augmentation de l’offre gustative au détriment de la mode. Le vêtement a toujours accaparé 60 % des centres commerciaux et la nourriture, 5 %. Aujourd’hui, la nourriture compte pour 20 à 25 % de l’empreinte de l’immeuble, sortant donc de la foire alimentaire. Des rangées de restaurants, terrasses et autres espaces extérieurs apparaissent.
Quel est le rôle des espaces intérieurs et extérieurs ?
Hani: L’extérieur devient prééminent dans les centres commerciaux, avec l’ajout d’espaces verts pour les clients. Les propriétaires trouvent aussi de nouveaux moyens de divertir et attirer les visiteurs dans les espaces intérieurs pour d’autres activités que les achats. Par exemple, ils peuvent ajouter des patinoires. L’hiver dernier, au South Center Mall de Calgary, les gens étaient invités à promener leur chien à l’intérieur plutôt que dehors au froid. Ce fut énorme succès.
Les hôtels : un regard national sur les conversions au Canada
Remarquez-vous des tendances qui se propagent partout au pays, ou est-ce qu’on voit des foyers d’activité seulement dans des régions spécifiques ?
Curtis: Les conversions d’hôtels s’effectuent partout. Les plus nombreuses sont pour des logements abordables, des résidences d’étudiants et des résidences pour personnes âgées. Les conditions démographiques et économiques des marchés locaux dicteront la viabilité des conversions.
À quoi ressemble l’avenir des conversions d’hôtels ? Elles sont là pour rester ou elles sont une réponse temporaire au marché actuel ?
Curtis: Les conversions d’hôtels se poursuivront à l’avenir. La nouvelle offre hôtelière, les coûts de construction qui augmentent et la demande du marché pour d’autres usages feront continuer les conversions d’hôtels qui approchent leur fin de vie économique.
Changer un hôtel vacant en résidence pour personnes âgées : un regard sur la Rocky View Foundation d’Airdrie en Alberta
La Rocky View Foundation, un organisme à but non lucratif, change cet hôtel de 96 chambres en résidence pour personnes âgées pour la moitié du coût d’une construction neuve. Il y a déjà une liste d’attente pour cette résidence et son ouverture est prévue pour le printemps 2022.
Voyez-vous plus d’activité dans les reconversions ?
Haig: Notre équipe a été très active dans des projets ayant comme stratégie de convertir des immeubles pour un autre usage. À Calgary, cela se voit surtout dans des immeubles de bureaux ou des hôtels. Cette tendance devrait se poursuivre avec l’augmentation de la demande pour certains immeubles, comme des résidences pour personnes âgées, et avec les occasions financièrement avantageuses qui continuent de se manifester (faisant épargner temps et argent aux acquéreurs puisque les nouveaux développements sont beaucoup plus dispendieux).
Y avait-il des facteurs singuliers à prendre en compte pour cette conversion ?
Haig: La propriété est dans un secteur principalement industriel et l’hôtel vacant a bénéficié d’un dézonage de l’hôtelier vers un usage à nouveau industriel. Un usage autre qu’industriel exigerait une permission de dézonage de la Ville d’Airdrie, créant de l’incertitude pour d’éventuels acheteurs. Cette transaction constitue un processus unique et non conventionnel qui a mis six mois à aboutir. Par le biais de notre vaste réseau, nous avons réussi à aligner la propriété avec la Rocky View Foundation, qui avait la patience et la volonté de subir les complexités du dézonage et de la conversion. Les gens de Rocky View nous avaient recommandé de considérer les conversions d’espaces parce qu’elles sont plus rentables et moins chronophages. La modification d’une propriété existante en excellent état est une option plus viable que du neuf, surtout pour les OBNL.
Voyez-vous des conversions pour d’autres usages que le résidentiel ou l’hôtelier ?
Kevin: Nous avons quelques conversions de vieux immeubles de bureaux en installations d’entreposage libre-service. C’est une façon très innovante de subvenir aux besoins d’une population grandissante en milieu urbain qui n’a peut-être pas suffisamment de rangement dans les grandes tours d’habitation. Les propriétaires de ces entreprises d’entreposage recherchent des immeubles de bureaux vacants pour les convertir en espaces d’entreposage.
En général, les conversions présentent plusieurs avantages dans un marché, surtout à Calgary, où le marché de bureaux a vu son taux d’inoccupation augmenter ces dernières années. Les conversions sont les bienvenues pour l’inventaire d’immeubles vieillissants et désuets. Elles aident à réduire la superficie inutilisée, laquelle contribue de façon disproportionnée au taux global d’inoccupation des bureaux du centre-ville.
Qu’est-ce qui motive les conversions d’hôtels à Calgary et ses environs ?
Kevin: Un commentaire qui revient souvent est que, les mesures sanitaires ayant les plus fortes répercussions sur le secteur hôtelier, très peu d’investisseurs osent avancer une date à laquelle la reprise économique pourrait arriver. Cela rend difficile de voir l’investissement hôtelier comme une décision rentable, alors que le flux monétaire et le rendement sont à zéro en raison de la pandémie. Ajoutez à cela les défis pour trouver du financement pour de nouveaux hôtels.
Convertir des hôtels en logements abordables à Vancouver
De quoi a l’air le marché de la conversion d’hôtels à Vancouver ?
Jake: La conversion d’hôtels n’existait pas vraiment à Vancouver avant la pandémie. Depuis la pandémie, l’industrie du voyage (pour affaires et pour le plaisir) a cessé complètement. Les propriétaires et exploitants d’hôtels se sont retrouvés avec une très faible occupation sans amélioration en vue.
Au même moment, le gouvernement fédéral a lancé son initiative rapide du logement, qui visait à créer de nouveaux logements abordables en fournissant 1 G$ pour des projets pouvant livrer de tout nouveaux logements en 12 mois. Une année ne suffit pas pour de nouvelles constructions. Les candidats cherchaient donc des hôtels qui pouvaient être convertis en logements pour le long terme plus rapidement. Comme exemples remarquables, citons l’ancien Ramada sur la rue W.-Pender, l’ancien Hostelling International sur Granville et l’ancien Best Western sur Kingsway.
Qu’entrevoyez-vous pour l’avenir dans le marché de la conversion d’hôtels ?
Jake: Pour Vancouver spécifiquement, je crois que les conversions d’hôtels dépendront du financement gouvernemental disponible, que ce soit par l’initiative rapide du logement ou des programmes similaires qui encouragent la création de logements abordables. La conversion d’hôtels en logements abordables à Vancouver, où le prix d’une chambre d’hôtel et le taux d’occupation sont élevés, ne fait pas de sens économiquement pour le secteur privé. Il y a des avantages pour la collectivité à livrer de nouveaux logements abordables par le biais de conversions, et nous suivons les effets de la réduction de l’offre en chambres d’hôtels alors que le tourisme reprend.
Avec des décennies d’expérience, l’équipe de professionnels d’Avison Young est en bonne posture pour collaborer étroitement avec les clients à des conversions de propriétés, aidant à toutes les étapes du processus, du projet à l’achèvement.
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