DECEMBRE 2021
Numéro #01 | Article 03 / 03
Quel est l’avenir des bureaux ?
La psychologie derrière les lieux de travail : qu’est-ce qui motive les décisions d’entreprises alors qu’elles planifient leur avenir ? Oubliez la reconfiguration de locaux de bureaux en d’autres locaux de bureaux. Certains immeubles sont entièrement convertis pour un tout autre usage. Pourquoi ?
Avez-vous déjà voulu voir l’avenir, connaître les répercussions qu’auront dans cinq, dix, voire 50 ans les décisions immobilières que vous prenez aujourd’hui ?
Avec l’incertitude que nous vivons aujourd’hui, la réponse est probablement « oui ». Malheureusement, les boules de cristal sont rares.
Aujourd’hui, les propriétaires et occupants s’affairent à prévoir l’avenir du lieu de travail. Qu’est-ce qui motive tant de planification ? Que visent les décisions des entreprises ? Le nouveau milieu de travail s’agrandit, se diversifie et évolue. Alors que les études démontrent que le télétravail fonctionne bel et bien, nous savons aussi, grâce à une étude récente auprès des clients d’Avison Young, qu’il y a des activités pour lesquelles les travailleurs préfèreraient être au bureau. Parmi celles-ci, notons les activités de cohésion d’équipe, les événements sociaux corporatifs, la formation et le développement et les rencontres d’équipe ou de service officielles. L’Index Vitalité d’Avison Young soulève d’ailleurs que les travailleurs retournent progressivement au cœur des grandes villes partout en Amérique du Nord. À l’aide de données de localisation de téléphone cellulaire rendues anonymes, l’Index permet de connaître la circulation des individus par ville et par industrie. Par exemple, bien que la circulation piétonne en général demeure en-deçà des niveaux prépandémiques, nous avons constaté des remontées encourageantes et prometteuses de cette circulation en centre-ville entre le deuxième et le troisième trimestre dans les villes du Canada.
des employeurs affirment que la transition vers le télétravail est un succès.
des dirigeants interrogés croient que la productivité des employés s’est améliorée.
L’Élément X
Les entreprises réévaluent leur façon d’utiliser l’espace, la flexibilité étant de mise. Dans les années précédant la pandémie, les occupants se dirigeaient déjà vers des lieux de travail flexibles et des horaires de faible adoption. L’arrivée de la pandémie a accéléré ces tendances, les situations divergentes se faisant sentir, amplifiant et modifiant les besoins spécifiques de groupes d’employés et l’expérience générale du personnel.
« Les données indiquent que c’est le travailleur et non l’employeur qui oriente présentement les tendances du lieu de travail », dit Sheila Botting, associée et présidente des services professionnels pour les Amériques chez Avison Young Canada.
« L’Élément X est la réponse d’Avison Young au fait que la définition du lieu de travail a changé. Elle tient compte de la combinaison unique d’options et d’opportunités d’optimiser l’expérience des employés, leur productivité, leur attraction et leur rétention, tout en protégeant les stratégies des employeurs des imprévus ».
« La proposition de valeur de l’Élément X tient compte de l’environnement de travail physique et virtuel pour permettre aux employés de travailler efficacement et aux organismes d’améliorer la productivité en général », ajoute Botting.
Intégrer l’expérience humaine en milieu de bureau
De nos jours, les immeubles ne sont pas que brique et mortier. Ils sont un conduit vers une expérience humaine, où les gens se rencontrent, partagent et apprennent de façon sécuritaire. Dans la bataille pour les talents, cela devient de plus en plus évident, alors qu’un plus grand nombre de travailleurs cherchent à intégrer des entreprises qui offrent des lieux de travail permettant choix et flexibilité, et des espaces dans lesquels on ne fait pas que s’assoir et effectuer un travail.
Pendant que les entreprises analysent encore les coûts et orientent leurs baux vers leurs besoins en espaces, leurs enjeux vont au-delà des superficies. « Les locataires reconnaissent qu’il est question de bien plus qu’un simple local en ce qui concerne les opérations d’affaires », dit Mark Fieder, associé et président d’Avison Young Canada. « Cela concerne le contact humain. Ainsi, l’accès aux lieux de travail est impératif pour rassembler les gens, les idées et l’innovation ».
C’est pour ces raisons que le marché de la sous-location rétrécit, moins de locaux étant disponibles, ce qui signifie que des entreprises reviennent sur leur décision de réduire leur superficie. « Les entreprises annulent leur réduction d’espace parce que leurs employés préfèrent une formule hybride, avec un horaire combinant du travail en présentiel et télétravail », selon Fieder. « Par exemple, à Toronto, le questionnement d’entreprises est passé de “ retournerons-nous au bureau ? ” à “ quand et comment y retournerons-nous ? ” Donc, le bureau n’est pas disparu. Il se porte très bien ».
Dans des villes comme Toronto, Montréal et Vancouver, on s’attend à ce que l’inventaire de bureaux à sous-louer continue de décliner au fil des retours au bureau de divers types.
« Le questionnement d’entreprises est passé de “ retournerons-nous au bureau ? ” à “ quand et comment y retournerons-nous ? ” Donc, le bureau n’est pas disparu. Il se porte très bien. »
Les entreprises évaluent l’importance de la santé et de la durabilité
Les immeubles sains et durables ne sont plus souhaitables mais bien nécessaires. Ils jouent un rôle essentiel dans le bien-être global, selon Amy Erixon, associée et présidente, direction de l’investissement mondial chez Avison Young. « Le bien-être s’évalue à la fois dans le volet « environnement » et le volet « social » des facteurs ESG. En termes de bien-être en milieu de travail, il faut s’assurer de l’absence de substances toxiques, de l’accès à l’éclairage naturel, d’un niveau de ventilation sécuritaire et de locaux inclusifs pour le travail individuel et les projets de groupe, entre autres. Il est important d’avoir un milieu de travail coopératif, sécuritaire et sain puisque ces facteurs contribuent à la santé mentale et physique et, par conséquent, à la rétention d’employés ».
Il y a une idée reçue selon laquelle le design durable est onéreux. « En réalité, la durabilité peut faire diminuer les frais d’exploitation », selon Erixon. « Il faut surtout regarder les coûts sur le cycle de vie lorsque l’on fait ces investissements. L’installation d’un éclairage DEL, par exemple, se rentabilise en quelques mois, alors que ces ampoules peuvent durer de quatre à dix fois plus longtemps ».
Erixon soulève que le Québec et l’Ontario sont des territoires où l’on utilise davantage le gaz naturel pour chauffer les immeubles de bureaux. Elle regarde ensuite d’autres pays où l’on explore d’autres sources d’énergie. « Le gaz naturel en Ontario et au Québec est tellement moins cher que le mazout ou l’électricité, bien que l’hydroélectricité soit abondante et abordable au Québec. Au Danemark, ils utilisent des fournaises à haut rendement qui brûlent les déchets pour produire de la vapeur, créant un système circulaire, où rien n’est gaspillé. Bien que nous soyons loin d’atteindre la consommation nette zéro, il devient de plus en plus dispendieux de ne pas opter pour la durabilité écologique ».
La technologie et le lieu de travail de demain
En plus de l’aspect ESG, la technologie est un facteur essentiel pour le lieu de travail du futur.
« La technologie contribue fortement à l’efficacité des opérations », dit Neil Lacheur, associé et premier vice-président, services canadiens de gestion immobilière chez Avison Young Canada. « Les détecteurs de qualité de l’air, les systèmes CVC pour la filtration, tout ça fait partie de la technologie, qui est de plus en plus moderne et de pointe ».
Du côté de l’occupant, la technologie joue un rôle prépondérant par le biais d’applications numériques pour la réservation en ligne. Par exemple, pour gérer le volume d’employés et la circulation piétonne, il est maintenant fréquent pour les employés de prévenir qu’ils viendront au bureau et d’apposer une signature électronique à leur arrivée. « Les propriétaires d’immeubles se dirigent vers un plus haut niveau de communication et mettent les informations à jour et en temps réel entre les mains des occupants », dit Lacheur.
Les améliorations technologiques peuvent affecter les frais d’exploitation, quoique ce phénomène varie surtout selon le produit et le marché (ou l’emplacement). « Certaines améliorations peuvent être très dispendieuses et être vues par les propriétaires comme non essentielles à la compétitivité et la pertinence de l’immeuble vis-à-vis ses compétiteurs », dit Lacheur. « Les locataires d’immeubles AAA en centre-ville sont plus exigeants en ce qui a trait aux nouvelles technologies, peu importe le coût. Plus on s’éloigne des quartiers centraux, moins certaines améliorations seront demandées.
Les bénéfices sont maîtres des décisions. Les coûts d’occupation des bureaux du futur peuvent grimper lorsque toutes les nouvelles technologies sont utilisées, et ce ne sont pas tous les locataires qui exigeront une telle technicité. Les propriétaires devront bien comprendre le profil de leurs locataires avant d’évaluer la nécessité, la façon et le moment de moderniser leur gamme de services.
Besoin d’un coup de main pour la trouver, cette boule de cristal ?
Bien que nous n’ayons pas de boule de cristal, nous avons les technologies et l’expertise pour fournir à nos clients des conseils appuyés sur des données afin qu’ils puissent prendre des décisions stratégiques éclairées. La technologie de pointe d’AVANT d’Avison Young permet à l’agence de voir des données d’analyses exhaustives et évolutives, et ce, en temps réel. AVANT rend les marchés plus accessibles, les villes plus transparentes et la prise de décisions plus efficace. Cette technologie, combinée à un réseau mondial d’experts, permet à Avison Young de proposer des services globaux tout au long d’un projet et de livrer un ensemble de solutions sur mesure pour chaque client.
Vous voulez en savoir plus sur les services proposés dans cet article ?
Nos experts qui ont contribué à cet article
Amy Erixon
Associée, Présidente, Gestion des investissements mondiaux
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