Nous savions que la flexibilité serait un sujet chaud en 202039, mais ce facteur a rapidement gagné en importance aux yeux des utilisateurs de bureaux au cours des derniers mois. Un sondage récent mené par Avison Young40 auprès d’entreprises occupantes de premier rang a identifié trois priorités pour les équipes d’immobilier, qui suggèrent qu’un portefeuille plus flexible est une question de nécessité plutôt que de choix.
En premier lieu, l’attraction et la rétention de talents. Les employés demandent plus d’options en ce qui a trait à l’endroit et à la façon dont ils travaillent41. La plupart des employés ne veulent pas travailler de la maison en tout temps, mais ils apprécient la flexibilité à laquelle ils ont commencé à prendre goût. La quasi-totalité des entreprises qui ont répondu au sondage prévoit l'adoption de politiques quant au télétravail et au travail à distance, tandis que les pratiques de travail « près de chez soi » (Work Near Home) sont devenues courantes.
En deuxième lieu, la réduction des coûts. La pandémie de COVID-19 a déclenché un ralentissement économique des plus profonds et des plus forts de l’histoire, écrasant l’impact de la crise financière en 2008. À court terme, les entreprises cherchent à réduire leurs coûts autant que possible, tandis que l’immobilier sous-utilisé demande une attention immédiate. Les implications à long terme demeurent incertaines, mais plus de 60 % des répondants s'attendent à voir une réduction globale de leur portefeuille. Dans plusieurs des cas, cela donnera lieu à une réduction (et non une élimination complète) des espaces de bureaux dispendieux dans les grands centres urbains. Les entreprises souhaitent maintenant avoir espaces qui pourront soutenir leurs activités tout en réduisant les frais d’occupation par employé plutôt que de se concentrer sur le coût spécifique par pied carré d’un espace en particulier.
En troisième lieu, la flexibilité opérationnelle. L'incertitude géopolitique et économique actuelle devrait perdurer, du moins un certain temps. Parallèlement, les limitations budgétaires, l'évolution technologique rapide et l'émergence de différents styles de travail forcent les entreprises à chercher des solutions flexibles qui leur offriront une plus grande agilité, particulièrement dans les circonstances actuelles, caractérisées par leur caractère évolutif contraignant.
Quel sont les types d'espaces nécessaires? Où ces espaces doivent-ils être situés? Comment les espaces doivent-ils être gérés? Tous ces éléments sont des points importants à considérer actuellement.
Siège social traditionnel
Localisation majoritairement centrale comportant peu de travail à distance
Réseau en étoile (Hub & spoke)
Réseau partiellement central, partiellement flexible et partiellement à distance
Les modèles d'espaces traditionnels, leur localisation et leur gestion seront tous graduellement repensés. Certaines organisations envisagent l'adoption d'un modèle de travail entièrement distribué. Bien que minoritaire, cette statégie peut être la bonne pour plusieurs entreprises.
Les espaces traditionnels de type siège social , dont l'occupation est relativement structurée et maintenue par un bail conventionnel, auront encore un rôle à jouer dans les portefeuilles de plus grande envergure. Ils y occuperont toutefois une place moins importante qu'auparavant face à l'éventail plus varié d’options à la disposition des entreprises, selon leurs besoins.
Le réseau central joue un rôle différent. Il n'est plus question ici de lieux de travail où les employés sont «entreposés», car la conception fluide de ces espaces favorise la collaboration et le travail d'équipe, l'intégration, l'apprentissage et l'engagement des clients. Le réseau central est conçu pour répondre à divers niveaux de travail à distance, de participation et de connectivité, et comprend de nombreux espaces de réunion et de rencontre, un nombre limité de places attribuées (s'il y en a) et idéalement, des services au sein même de l'espace. Le réseau central peut être couplé de bureaux satellites pour faciliter le travail près de chez soi, réduire les déplacements et permettre au personnel de déménager à des endroits plus abordables.
Le réseau en étoile (hub & spoke) offre d’importants avantages. Ce modèle favorise le travail flexible et limite l’impact environnemental de l'exploitation des espaces, tout en offrant plusieurs bénéfices économiques potentiels42. Cela ne vient toutefois pas sans défis. La main-d'œuvre y étant décentralisée, la gestion des individus et des équipes doit se faire de façon intelligente, et le maintien de la culture et de l’identité de l’organisation doit faire l'objet d'une stratégie réfléchie.
Réseau central
Présence centrale minimale, travail majoritairement à distance
Réseau entièrement distribué
Aucune localisation, travail effectué entièrement à distance
Le secteur où l'on risque d'observer la plus grande innovation se trouve dans la longue traîne de la courbe formée par les stratégies d’occupation plus flexibles qui se dessine maintenant43. La conception traditionnelle de la flexibilité comme choix binaire entre les baux traditionnels et le coworking était très simpliste, ce qui s'observe alors que de plus en plus de nouvelles options s'offrent chaque jour en vue de répondre à la demande croissante en matière de choix et de flexibilité. Des solutions flexibles peuvent aussi faire gagner du temps et économiser des ressources à une entreprise dans plusieurs aspects des transactions immobilières, notamment en réduisant le nombre d’employés requis pour la prestation de services et l’opération des espaces. Les propriétaires traditionnels chercheront à tirer parti de cette demande croissante puisque la demande de location conventionnelle sera réduite, du moins au cours des prochaines années.
Ces changements ne se feront pas du jour au lendemain, et plusieurs contraintes ralentiront l'implantation de modèles flexibles. La gestion d’un portefeuille aussi disparate et évolutif posera également des défis, alors que la technologie et le développement de modèles de services innovateurs seront essentiels. Il faudra aussi éviter de surestimer l’ampleur des changements puisque les principaux grands centres urbains comportent des avantages et des attraits, tant pour les entreprises que les employés, qui leur octroieront une certaine résilience. Toutefois, un grand nombre d'entreprises rapportent qu’elles examinaient des options plus radicales pour leur portefeuille immobilier avant la COVID-19, et que celles-ci ont été mises en veilleuse vu leur compexité, particulièrement en temps de crise.
Au final, la pandémie aura non seulement permis aux occupants d'imaginer l'inimaginable, mais de voir comment l'inimaginable est mis en application. Il donc faut s’attendre à voir un plus grand nombre d'entreprises profiter de l’occasion pour expérimenter avec des modèles flexibles au cours des prochains mois et des prochaines années.
La pandémie aura non seulement permis aux occupants d'imaginer l'inimaginable, mais de voir comment l'inimaginable est mis en application.
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Notes de bas de page
39. https://www.avisonyoung.com/documents/20342/74749348/AY2020Forecast_Trends.pdf#page=9 40. Avison Young (2020) Post COVID Survey of Corporate Real Estate Executives 41. https://avison-young.foleon.com/2021-forecast/real-estate-trends/work-from-home/
42. https://www.avisonyoung.com/x-factor 43. https://www.avisonyoung.com/x-factor
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