Des villes redynamisées
10 TENDANCES POUR 2023
Les villes sont de retour. Près de trois ans après le début de la pandémie de COVID-19, les rues grouillent de consommateurs, bars et restaurants roulent à plein régime, les événements sportifs affichent complet et les trains de banlieue sont bondés de monde aux heures de pointe. Mais comme l’indique notre Indice Vitalité, la reprise est nuancée et certains centres-villes ont encore de la difficulté. Plus spécifiquement, l’occupation des bureaux est encore en-deçà des niveaux habituels, ce qui entraîne des conséquences pour les occupants et les investisseurs.
L’Indice Vitalité d’Avison Young utilise les données anonymisées de localisation par téléphone mobile d’Orbital Insight pour estimer la circulation piétonne total dans lieux stratégiques dans les villes du Canada et des États-Unis. Notre indice de reprise Cities utilise des données de haute fréquence similaires de diverses sources pour faire de même au Royaume-Uni. Globalement, l’analyse démontre que l’activité urbaine est revenue, pour l’essentiel, à des niveaux prépandémiques. Les volumes hebdomadaires de visiteurs en Amérique du Nord sont revenus à 80-90 % de ceux observés au début de 2020 et continuent d’augmenter.
Les visites dans les grands magasins sont peut-être encore faibles en Amérique du Nord, mais la circulation générale est de 15 % supérieure aux niveaux prépandémiques. D’ailleurs, l’Indice Vitalité indique que les volumes de visiteurs en centre-ville le week-end est maintenant bien supérieur aux niveaux prépandémiques.
L’activité urbaine est revenue, pour l’essentiel, à des niveaux prépandémiques.
Cela signifie aussi que la circulation dans les transports en commun pour les loisirs a augmenté. Après une chute de près de 90 % le premier mois de la pandémie, la circulation moyenne dans les transports en Amérique du Nord a rebondi à 87 % de son niveau avant le confinement. Les aéroports sont particulièrement achalandés, avec une circulation inférieure de seulement 8 % à celle du début de mars 2020. Il y a des variations entre les villes et les quartiers, mais le fil conducteur est lié à l’expérience. Lorsque les gens veulent s’amuser, ils se rendent où ils peuvent le faire, ce qui veut souvent dire le cœur de la ville.
LES VOLUMES DE VISITEURS LA SEMAINE DU 14 NOVEMBRE 2022 SONT À 82,5 % DE CEUX DE LA SEMAINE DU 2 MARS 2020.
Source : AVANT by Avison Young
Face au défi du magasinage en ligne, les détaillants se sont longtemps concentrés sur le rehaussement de l’expérience dans leur magasin pour attirer les consommateurs dans leur immeuble. Des dispositifs interactifs attrayants, souvent technologiques, augmentent leur offre de diverses façons pour assurer que le magasinage, plus qu’un simple achat, soit autant un loisir qu’un processus d’achat. Si ce ne sont pas tous les grands centres qui attisent l’envie de magasiner, c’est le cas pour bon nombre d’entre eux. Les visites en magasin en milieu urbain ont augmenté de près de 20 % en 2022 alors que celles en banlieue ou en milieu rural ont chuté de plus de 10 %.
Nos choix d’horaires et de milieux de travail ont changé.
Les propriétaires des bureaux et les employeurs font face aux mêmes défis. L’Indice Vitalité démontre aussi clairement ce que nous avons tous constaté : la présence dans les bureaux est toujours bien inférieure à ce que nous appelons la « normale », avec des volumes de visiteurs qui atteignent seulement la moitié de leurs niveaux précédents. La tendance demeure à la hausse, avec une fréquentation en hausse de 40 % dans la semaine après la fête du Travail en 2022 comparé à la même date l’année précédente. Au Royaume-Uni, les données sur le transport indiquent que le nombre de passagers est à 70 % des niveaux prépandémiques en semaine, et WeWork rapporte que les travailleurs commencent à préférer les lieux de travail près des réseaux de transport collectif au lieu de ceux près de la maison puisqu’il est de plus en plus important d’accéder aux centres-villes.
Toutefois, la reprise générale se fait lentement. Nos choix de lieux de travail et d’horaires ont changé au point que le secteur des bureaux fait face à sa propre version du magasinage en ligne.
La semaine de travail
Lundi
Circulation piétonne à 44 % des niveaux prépandémiques
Jeudi
Circulation piétonne à 57 % des niveaux prépandémiques
Vendredi
Circulation piétonne à 41 % des niveaux prépandémiques
Sans surprise, il y a des tendances au cours de la semaine de travail. L’Indice Vitalité montre que la fréquentation est remontée à 57 % des niveaux prépandémiques le jeudi, comparé à 44 % le lundi et seulement 41 % le vendredi. Toutefois, même ici la tendance change. Les données sur les sorties souterraines au centre-ville de Londres montrent que les nombres de passagers ont augmenté d’environ 42 % pendant la semaine au cours de 2022, mais étaient en hausse de 56 % le lundi. Le lundi serait-il en train de réintégrer la semaine de bureau ?
Nous croyons que oui pour diverses raisons qui selon nous entraîneront une tendance à long terme de présence accrue au bureau. Le télétravail a clairement stimulé la productivité pour certains types d’activités, mais la collaboration et l’innovation se font toujours mieux en personne pour la plupart des industries.
Alors que la présence au bureau continue de se rétablir, elle est aussi plus utile, puisqu’elle concerne grandement les interactions personnelles. Plus les gens reviennent au bureau, plus la peur de rater quelque chose se fera sentir chez ceux en télétravail, encourageant les employés à être sur place pour la majeure partie de la semaine, à moins d’avoir une raison spécifique de rester à la maison.
Ce phénomène s’accentuera alors que nous entrons dans une nouvelle étape du cycle économique. Les marchés du travail sont toujours serrés, mais le chômage en hausse et une économie plus faible inciteront de nombreuses personnes à s’assurer non seulement de travailler, mais aussi d’être vues à travailler.
Cela ne veut pas dire que le travail hybride disparaîtra ou que nous reviendrons tous au bureau à temps plein. Quand nous devrons être à la maison pour la livraison du nouveau lave-vaisselle ou quand un enfant n’aura pas école, nous travaillerons de la maison au lieu d’accourir au bureau en milieu de journée. Nous pourrons aussi planifier des tâches exigeant une meilleure concentration pour les moments où nous préfèrerons ne pas être au bureau, ce qui peut continuer d’être à une extrémité ou l’autre de la semaine de travail. Le vendredi a toujours été plus tranquille au bureau, c’est simplement plus évident maintenant en raison des données. C’est toutefois différent pour le lundi matin. Peu d’entre nous ont hâte que le week-end finisse pour retourner au bureau en début de semaine, mais se remettre dans le bain graduellement le lundi en évitant le déplacement pourrait devenir une approche associée à la pandémie.
Qu'en est-il des propriétés?
Pour le secteur des propriétés, des signaux forts indiquent ce que veulent les employés, et par conséquent les décideurs occupants. Pour ceux habitués de travailler de la maison, le plus grand défi pour les ramener au bureau est le déplacement. Selon une récente étude auprès d’environ 3 000 travailleurs du savoir, plus de 60 % disaient que « l’absence de déplacement » est l’un des trois principaux avantages du télétravail. En comparaison, moins de 40 % disaient « plus de temps avec la famille/les amis ».1 D’autre études donnent des résultats similaires, avec les économies de temps et d’argent ainsi que la réduction de stress souvent cités comme avantages.2, 3
Dans le passé, cela a mené à de nombreuses discussions sur le modèle de réseau en étoile ou la banlieusardisation du portefeuille de bureaux, pour amener le travail plus près des employés. Cela peut fonctionner pour certains, mais trouver un emplacement qui réduit le transport de tous, autre qu’un bureau en centre-ville, c’est difficile. Ce n’est pas pour rien que l’on dit un quartier « central » des affaires. D’un autre côté, avoir des bureaux multiples autour de la ville ne fait que fragmenter la main d’œuvre, ce qui est contraire à l’idée de départ, soit de rassembler tout le monde pour le travail, et ajoute aux coûts, ce qui est contraire à l’objectif des chefs de la direction financière qui consiste à limiter les dépenses de propriété.
En 2022, KPMG déclarait que 65 % des PDG voient les bureaux comme l’environnement de travail idéal pour les trois prochaines années.4 Pour les dirigeants d’entreprises qui veulent attirer les employés vers leur poste de travail, les données parlent. Les niveaux de retour au bureau varient d’une ville à l’autre. Celles qui proposent une expérience du milieu de travail particulièrement dynamique, comme Charleston, Miami et Nashville, ont des présences de 60 à 70 % alors que la moyenne nationale tourne autour de 45 %. Il y a fort probablement d’autre facteurs en jeu, y compris la facilité des déplacements, mais nous croyons que la qualité du milieu général dans ces villes joue un rôle important. Autre fait intéressant, ces villes ont aussi un haut niveau de fréquentation le lundi, typiquement autour de 60 %, alors que la moyenne nationale est de l’ordre de 40 %.
La qualité compte
La qualité de l’immeuble fait aussi une différence. L’Indice Vitalité révèle que la fréquentation des bureaux dans les immeubles les mieux cotés est supérieure de presque 10 points de pourcentage, soit plus de 50 %, aux immeubles de qualité moindre. Les données de Leesman5, spécialiste des études sur les bureaux, sont sans équivoque à ce sujet. Elles indiquent, sans trop de surprise, que les employés veulent revenir au bureau plus souvent lorsqu’ils pensent qu’il s’agit d’un meilleur environnement de travail. Ils citent l’exemple d’une entreprise avec trois bureaux dans le même pays, avec des politiques de gestion et d’environnement de travail identiques. Les trois immeubles sont cotés différemment selon les employés qui y travaillaient. L’un était vu comme exceptionnel et le deuxième se plaçait bien au-dessus de la moyenne, mais le troisième ne faisait pas bonne figure.
Le Lmi de Leesman est une fonction et une note d’efficacité calculée selon tous les lieux de travail évalués, et il donne beaucoup d’information sur la valeur de la qualité du milieu de travail.
Quand on leur demandait combien souvent ils voulaient être au bureau, 90 % des employés du bureau de première catégorie souhaitaient un retour au bureau 4 jours par semaine ou plus. Pour le deuxième immeuble, tout de même de très bonne qualité, la moitié des employés donnaient cette réponse. Pour le troisième immeuble, seulement le tiers des employés donnaient cette réponse. Ce n’est pas le seul facteur déterminant, mais si l’on veut attirer ses employés au bureau, il faut leur proposer un milieu de travail exceptionnel. Ce qui convenait ne convient plus.
Ce qui convenait ne convient plus.
Les employeurs captent le message et cela se voit dans le marché. À Manhattan, le loyer net effectif (LNE) pour les immeubles de la plus haute qualité a augmenté de 13 % depuis 2018, alors que celui pour les immeubles de catégorie « A », aussi de très bonne qualité, a baissé de 3 %, et l’on observe que les locataires de grandes superficies cherchent à monter en catégorie d’immeuble.
LOYERS DE BUREAUX À MANHATTAN: DE BASE VS EFFECTIFS
Source : AVANT by Avison Young
En conséquence, le volume de demande axée sur la qualité a augmenté. À Manhattan, les propriétés de première qualité constituent 10 % du marché, mais elles ont attiré plus de 30 % des loyers au premier semestre de 2022. Cette tendance se voit aussi au Royaume-Uni, où les actifs de première qualité surpassent le marché de façon soutenue en termes de vitesse de location tout en établissant des loyers records. Les loyers obtenus pour le niveau supérieur des immeubles de bonne qualité à Londres ont surpassé le reste du marché.
CROISSANCE DES LOYERS DU NIVEAU SUPÉRIEUR VS NIVEAU INFÉRIEUR – LONDRES
Source : MSCI, CoStar
Cette bifurcation naissante du marché des bureaux est aussi très influencée par la crise climatique, qui place la durabilité plus près du sommet des priorités des entreprises. Une étude menée en 2022 auprès de 3 000 PDG dans le monde a révélé que plus de 80 % croient que les investissements en durabilité entraîneront des résultats d‘affaires améliorés au cours des cinq prochaines années.6 C’est particulièrement vrai dans le secteur de l’immobilier, où la demande des grands occupants qui font des déclarations de grande notoriété par leur choix d’immeuble optent principalement pour des propriétés soucieuses de l’environnement.
Cela entraîne des répercussions sur le marché de l’investissement, où les acheteurs sont prêts à payer une prime pour les meilleurs immeubles que les occupants exigent plutôt que les immeubles secondaires qui, pour la plupart, nécessitent des mises à niveau pour répondre aux exigences d’efficacité énergétique rigoureuses des gouvernements. À Londres la modélisation de Real Capital Analytics7 indique que la prime pour la valeur en capital des immeubles verts dépasse maintenant 20 %, et elle continue d’augmenter.
ÉCART DE PRIX DES IMMEUBLES DE BUREAUX VERTS – LONDRES
RCA Hedonic Series pricing; difference between buildings with and without environmental ratings from BREEAM or LEED.
Source : MSCI
Les opinions sur les fortunes du secteur des bureaux sont partagées. Pour ceux qui croient que nous verrons un retour à long terme au bureau, l’occasion d’ajout de valeur consiste à repositionner ces immeubles secondaires pour tirer profit de la forte demande des occupants et de leurs employés pour les immeubles de bonne qualité les plus durables. Ce n’est pas sans risque, mais avec l’ajustement des prix que nous voyons clairement arriver grâce aux données, le jeu devrait en valoir la chandelle.
1 https://www.dropbox.com/s/5nwhtybmcq42qid/Rock.pptx?dl=0 (See slide 9)
2 https://thenextweb.com/news/employees-work-from-home-because-they-hate-commute-not-office
3 https://www.wsj.com/articles/dreaded-commute-to-the-city-is-keeping-offices-mostly-empty-11653989581
4 https://home.kpmg/xx/en/home/insights/2022/08/kpmg-2022-ceo-outlook.html
5 https://www.leesmanindex.com/
6 https://www.ibm.com/thought-leadership/institute-business-value/c-suite-study/ceo#
7 MSCI Capital Trends Europe, Q3 2022
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