Sommaire exécutif

• La réponse mondiale à la COVID-19 devra évoluer en fonction de la tournure des événements; nous devons reconnaître que, même s’il est possible d’entrevoir la direction qui sera empruntée, il est encore trop tôt pour déterminer la destination.
• Avant d’affirmer sans nuance que la « nouvelle normalité » tranchera radicalement avec celle que nous connaissons, il convient de reconnaître que notre société et le monde dans lequel nous vivons aujourd’hui sont le produit de forces très puissantes qui ne s’infléchissent pas aisément.
• Il nous faut également reconnaître que certaines mesures ou interventions appropriées en un lieu donné, ou encore au sein d’une organisation donnée peuvent ne pas convenir dans d’autres contextes. L’expérience récente et le contexte culturel seront déterminants et, plutôt que de chercher une solution unique ou universelle, les organisations devront concevoir des solutions sur mesure.
• Les restrictions applicables aux déplacements et à l’activité seront graduellement assouplies et éventuellement levées à des moments différents selon les endroits et les personnes concernées. Pendant la première phase du « retour à la normale », et tant qu’un vaccin efficace n’aura pas été mis au point, des mesures de protection destinées à prévenir une résurgence de la flambée épidémique actuelle devront demeurer en place.
• Dans le contexte de l’immobilier commercial, les répercussions de ces mesures peuvent être réparties en deux catégories : les changements à nos méthodes de travail et l’adaptation de nos milieux de travail.
• Au chapitre des comportements et des méthodes de travail, les changements requis pourraient inclure le maintien du télétravail ou un retour partiel en milieu de travail selon des horaires modifiés ou des quarts de travail alternés.
• La majorité des gens voudront également éviter les transports collectifs bondés, de sorte qu’une augmentation des déplacements en voiture, à moto ou à vélo sera probablement observée à court terme. Certains éviteront d’effectuer leur trajet habituel en travaillant dans les locaux de succursales situées en périphérie des grands centres ou en s’installant dans des bureaux adaptables entretenus par des exploitants locaux.
• Le taux d’occupation des locaux à bureaux sera réduit, du moins temporairement – initialement par l’adoption de politiques et de comportements spécifiques en ce qui concerne l’utilisation des postes de travail plutôt que par un réaménagement plus coûteux de l’espace de travail. Les appels vidéo continueront de remplacer bon nombre de réunions ainsi que la plupart des déplacements professionnels.
• Le travail à domicile n’est une option viable que pour une faible proportion de travailleurs. L’activité industrielle sera repensée dans la mesure du possible afin de limiter les interactions humaines directes.
• Lorsque les gens seront appelés à travailler de nouveau à proximité les uns des autres, les expériences actuelles des professionnels des soins de santé contribueront sans doute à orienter la façon dont les gens réagiront – par exemple, respect accru de l’espace personnel de chacun; utilisation généralisée d’équipement de protection individuel (EPI); campagnes de dépistage et de surveillance fréquentes; établissement de la chaîne des contacts et mesures d’isolement strictes pour les personnes infectées ou les équipes au sein desquelles des cas d’infection sont découverts.
• Les organisations, les immeubles et les villes dotées de fonctionnalités intelligentes leur permettant de mettre à profit des données et technologies pour surveiller, gérer et minimiser les risques pour les personnes auront un net avantage – une forte augmentation de l’innovation dans ce secteur est d’ailleurs à prévoir au cours des prochains mois.
• Éventuellement, un vaccin ou un traitement plus efficace devrait nous permettre d’enrayer la propagation de la COVID-19. Nous pourrons alors entrer dans la phase suivante du rétablissement et nous acheminer vers la véritable « nouvelle normalité ». Ce n’est qu’à ce moment-là, c’est-à-dire lorsque la nécessité immédiate de combattre la COVID-19 ne se fera plus sentir, que nous saurons quels changements seront conservés et deviendront pratique courante.

Certaines mesures ou interventions appropriées en un lieu donné ou au sein d’une organisation donnée pourraient ne pas convenir dans d’autres contextes. L’expérience récente et le contexte culturel seront déterminants et, plutôt que de chercher une solution unique ou universelle, les organisations devront concevoir des solutions sur mesure.

Trois types de changements pourraient perdurer au-delà de la crise actuelle et en venir à faire partie intégrante d’une « nouvelle normalité »

• Premièrement, il y a ceux qui se seraient probablement produits indépendamment des événements, mais qui ont été accentués ou accélérés par la COVID-19; il s’agit des changements dont nous pouvons prévoir la persistance avec le plus de certitude. Parmi ces changements, dont certains sont abordés dans le présent rapport, figurent l’élargissement des modalités de travail souples et des milieux de travail adaptables fondés sur la technologie; la santé et le bien-être au travail; l’afflux vers le commerce de détail en ligne; la démondialisation des chaînes d’approvisionnement et la réduction des risques qui leur sont associés; et l’élargissement de l’Internet des objets (IdO) afin de créer des villes et des immeubles intelligents.

• Deuxièmement, il y a les changements qui se produiront (ou entraîneront la disparition d’une réalité existante) dans l’avenir du fait des leçons positives que nous aurons tirées de notre expérience de la COVID-19; il est également raisonnable de croire que de telles améliorations perdureront dans une certaine mesure. Les exemples que nous abordons dans le présent rapport comprennent l’importance accrue de la planification de la continuité des activités et de la santé et sécurité au travail; la réingénierie des processus opérationnels et l’automatisation des procédés grâce à la technologie; le recours à la vidéoconférence comme moyen de réduire les déplacements professionnels et d’appuyer les stratégies de réduction du carbone; et un respect nouveau pour les « endroits » et l’importance qu’ils revêtent : les places publiques et les espaces verts des villes, les locaux à bureaux, les commerces.

• Troisièmement, il y a les changements qui sont motivés par la peur de la COVID-19 elle-même ou de la résurgence d’une pandémie de maladie infectieuse; les prédictions de cet ordre reposent sur l’hypothèse que la volonté d’éviter l’infection par un virus susceptible d’entraîner une nouvelle pandémie orientera fortement les comportements dans l’avenir. Nous estimons que ces prédictions devraient être envisagées avec une plus grande prudence, car il est encore trop tôt pour juger de la validité des hypothèses qui leur servent de fondement. Les exemples examinés comprennent la réduction de la densité de l’occupation des locaux à bureaux, la création généralisée d’« immeubles à l’épreuve des maladies », le transfert de l’activité économique vers les banlieues; et une réduction significative de l’utilisation des transports collectifs à long terme.

Les répercussions de la crise actuelle seront nombreuses. Le monde ne sera plus jamais le même et l’immobilier, à l’instar des autres secteurs de l’industrie, de l’économie et de la société, ne sera pas épargné. Quelle que soit la suite des choses, nous ne pouvons faire abstraction des défis bien réels auxquels sont confrontés les gouvernements et les entreprises en matière d’éthique, de responsabilité sociale, de gouvernance et de durabilité, et du rôle central que le secteur de l’immobilier sera appelé à jouer à cet égard.

Les organisations doivent élaborer des plans pour l’avenir, en s’attaquant d’abord aux priorités à court terme, puis en envisageant des solutions à plus long terme. Mais, l’idée selon laquelle nous nous acheminons vers une « nouvelle normalité » qui sera radicalement différente de celle que nous connaissons nous semble pour le moins prématurée et, à bien des égards, incongrue; il convient, pour le moment, de l’envisager avec circonspection.