Espaces de travail flexibles : à quoi les occupants, les opérateurs et les propriétaires doivent-ils s'attendre?

26 mars 2020

Alors que la réponse mondiale à la crise reliée à la COVID-19 évolue quotidiennement, une chose est déjà très claire : cette pandémie changera à jamais notre façon de travailler. La crise actuelle survient dans ce qui était déjà l'une des périodes les plus perturbatrices pour le secteur des bureaux de l'immobilier commercial. Les espaces de bureaux flexibles ont connu une montée spectaculaire au cours de la dernière décennie : la popularité du produit et l'innovation s'y rattachant se sont accélérées de façon marquée au cours des 3 à 5 dernières années au sein des communautés d'occupants, d'exploitants et de propriétaires institutionnels. Les espaces de bureaux flexibles sont désormais une force motrice sur les marchés de bureaux du monde entier et continuent de gagner du terrain. Le secteur a transformé l'industrie des bureaux « traditionnels » en instaurant des attentes beaucoup plus élevées en matière d'expérience client, d'hospitalité et de flexibilité de durée de location que ce que le marché offrait auparavant.


Évaluer les priorités immédiates : soutenir votre main-d'œuvre

Alors que l'impact de la COVID-19 se propage à travers le monde, de nombreux individus s'engagent pour la première fois dans une stratégie de travail à distance ou à domicile. Les employés de bureaux réguliers rejoignent ainsi les rangs des pigistes, des entrepreneurs et des start-ups, qui dominaient auparavant le monde du travail flexible. Ce faisant, beaucoup ont du mal à s'adapter à ce que nous considérons une nouvelle norme dans le secteur. De nombreux employés sont confrontés à un horaire de télétravail pour la première fois, tout en étant probablement confrontés à un stress financier personnel et émotionnel au cours de cette crise. L'essentiel en cette période d'incertitude est de rester calme et de s'occuper avant tout de vos employés. Il y a actuellement une multitude de blogues et d'articles faisant la promotion d'une main-d'œuvre à distance efficace et productive, mais il peut être utile de consulter les ressources mises à votre disposition par les professionnels de la gestion d'expérience chez Qualtrics, qui ont rendu leur outil Remote Work Pulse disponible gratuitement pendant la période de crise reliée à la COVID-19.   Compte tenu de la fluidité de la situation, il est encore trop tôt pour savoir de façon définitive quel sera l'impact de la COVID-19 sur les espaces de travail flexibles, mais les tendances actuelles devraient certainement affecter le secteur dans les mois à venir.

Incidences à court terme (6 prochains mois)

Occupants : Le télétravail devient une nouvelle norme

  • Certains employés vont adorer le télétravail, mais certains vont détester. Au-delà de ces extrêmes, beaucoup d'employés sortiront de cette période en demandant à leur employeur de leur offrir un modèle de travail hybride en termes de configuration standard de leur espace de bureau (fixe, flexible et/ou télétravail).
  • Les entrepreneurs ou les petites équipes qui sont actuellement membres d'espaces de travail flexibles (coworking) sont susceptibles de tenter d'annuler leur adhésion pour les 30 à 60 prochains jours ou de mettre leur contrat sur la glace.
  • Les grands occupants commenceront à repenser leur stratégie de gestion de portefeuille afin d'inclure ou d'augmenter le pourcentage d'espaces de travail flexibles dans leur portefeuille immobilier.

Opérateurs : survie, stabilité, croissance

  • Les opérateurs d'espaces de travail flexibles devront maintenir les succursales ouvertes en fonctionnant avec des équipes-squelettes, soit un minimum de personnel pour assurer la gestion et les opérations, et ce, sans pilote et en offrant une expérience d'accueil limitée.
  • Ces opérateurs, petits et grands, ont déjà commencé à approcher leurs propriétaires pour leur demander un allégement de loyer pendant cette période difficile. Notre spécialiste des espaces de travail flexibles Giovanni Palavicini, en collaboration avec la GCUC, a récemment présidé une conférence à ce sujet.
  • En raison de la pression financière des stratégies de télétravail sur la plupart des principaux marchés, les opérateurs d'espaces de travail flexibles suivront vraisemblablement trois étapes succintes à la sortie de cette crise : survie, stabilité et croissance.
  • La concurrence accrue du marché de la sous-location pourrait entraîner des réductions supplémentaires des taux de location demandés.

Propriétaires institutionnels : impacts à court terme liés à l'inoccupation temporaire

  • Pour permettre aux opérateurs des espaces de travail flexibles de survivre, la restructuration des contrats de location existants sera envisagée au cours des prochains mois et les nouvelles ententes de location ou de gestion en attente seront mises sur la glace.
  • De nombreux opérateurs d'espaces de travail flexibles seront contraints de remettre leurs espaces existants à leurs propriétaires. Ces propriétaires chercheront des conseils pour maintenir leurs flux de trésorerie, et la structure de ces opérations variera énormément d'une situation à l'autre.
  • Les locataires traditionnels et ceux ayant signé des baux à long terme commenceront à demander un allégement des loyers sous diverses formes, et les baux en cours de négociation seront probablement mis à l'arrêt jusqu'à ce que les perspectives économiques soient plus claires.
  • Des problèmes juridiques liés à COVID-19 feront surface, notamment ceux concernant les clauses de continuité et d'interruption des activités, et celles de force majeure. Les nouveaux litiges serviront de base pour les futures pandémies et occasionneront une révision des conditions de location portant sur la perturbation des activités.
  • Les opérations de construction et les décisions liées à l'inoccupation temporaire en raison de quarantaines mandatées par le gouvernement auront un impact à court terme sur les activités opérationnelles des actifs.


Selon Ben Wright, PDG d'Upsuite, l'industrie du coworking devrait se préparer à 8 à 12 semaines de temps difficiles en Amérique du Nord, suivies de l'instauration de nouvelles normes mettant l'accent sur la propreté pour lutter contre le virus. Ben Wright ajoute : « Nous avons discuté avec nos partenaires, tels que David Wong, PDG de Booqed à Hong Kong et à Shanghai, en Chine, qui nous a dit avoir assisté à une période de 1 à 2 semaines de panique suivant le déploiement des protocoles de confinement pour lutter contre le coronavirus. Puis lentement, l'Asie a vu un retour de la demande de bureaux flexibles, avec des employés revenant au bureau 8 à 12 semaines après le confinement initial. Nous entendons également que les employés qui retournent dans des bureaux flexibles exigent un nettoyage considérablement accru (incluant des stations de lavage des mains à toutes les entrées et le port de masques) et réduisent leur utilisation de la cuisine et des autres services à leur disposition. Cela indique clairement de nouvelles normes pour les espaces de travail flexibles, où la propreté est devenue une exigence absolue. » Nombreux sont les experts de l'immobilier commercial qui prédisent qu'une éventuelle récession sera à la source du déclin de l'industrie des espaces de bureaux flexibles telle que nous la connaissons. Cependant, les ententes de location traditionnelles seront également gravement touchées et nous constatons que l’appétit pour des ententes de location flexibles continue de croître. Ce que nous prévoyons, c'est donc une poussée continue de la demande pour des solutions numériques et des outils en ligne pour répondre aux exigences des occupants en matière de flexibilité. La situation actuelle entraînera vraisemblablement un intérêt accru pour les stratégies de portefeuille mixtes, incluant des programmes de base et des stratégies de flexibilité, afin de répondre aux nouveaux besoins de la main-d'œuvre. Nous vous invitons à revenir consulter ce centre de ressources pour obtenir plus d'informations de la part de l'équipe de solutions d'espaces de bureaux flexibles. Notez toutefois que celles-ci peuvent ne pas refléter la position actuelle d'Avison Young cpmme la propagation de la COVID-19 et les politiques de confinement évoluent rapidement. Soyez également à l'affût d'autres informations spécifiques à votre industrie et des implications à long terme de la crise dans les semaines à venir.

Pour plus d'informations, veuillez contacter Charlie Morris, Chef de pratique, Solutions d'espaces de bureaux flexibles

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