Finanzierung von Immobilien bei wirtschaftlicher Unsicherheit

Auswirkungen des Lockdowns

Seit Ausbruch der COVID-19-Pandemie haben sich die Rahmenbedingungen deutlich verändert. Nach wie vor bewegen wir uns im Niedrigzinsumfeld, doch kündigen sich wirtschaftliche Folgen unbekannten Ausmaßes verursacht durch den Lockdown zur Eindämmung der Pandemie an. Das alles hat einen starken Einfluss auf die Kreditvergabebereitschaft der Banken, die aktuell nur sehr selektiv überhaupt Kredite vergeben. Dies sorgt insbesondere bei Anfragen für Investitionen in value add oder sogar opportunistische Immobilienanlagen für deutlich erhöhte Risikoaufschläge oder macht eine langfristige Finanzierung praktisch unmöglich. Investoren müssen auf teure Bridgefinanzierungen ausweichen oder sehen sich erheblich gestiegenen Eigenkapitalanforderungen gegenüber.

Generell schauen Banken bei der Kreditvergabe sehr genau hin und prüfen deutlich länger jeden Mietvertrag auf evtl. Risiken. Die Liquiditätsaufschläge insbesondere für höhere LTV-Level können für diese Tranchen mehrere 100 bp betragen und sorgen hierbei für eine nur geringe neue Investitionstätigkeit. Nötige Anschlussfinanzierungen werden so lange es geht aufgeschoben oder nur mit kurzer Laufzeit verlängert, in der Hoffnung dass hier bald wieder geringere Risikoaufschläge verlangt werden. Das Risiko wird dadurch in die späten Sommermonate verlagert.

Wie wird es weitergehen Die Banken werden die Entwicklungen in der Immobilienbranche, die wie in vorherigen Zyklen auch zeitverzögert eintreten werden, eingehend beobachten. Die Bewertungen einzelner Segmente werden justiert werden müssen, sich ohnehin abzeichnende Trends haben mit der Corona-Krise deutlich an Geschwindigkeit aufgenommen - Stichworte: flexible Arbeitsplätze, Online Retail - und werden die Branche nachhaltig verändern. Sicher ist, dass wir in den nächsten Monaten mit einer höheren Volatilität bei den Finanzierungskonditionen rechnen müssen und es zu deutlich restriktiveren Bedingungen bei den Covenants kommen wird. Inwieweit sich das auf die in den letzten Jahren stetig gestiegenen Preise auswirken wird, bleibt abzuwarten.