C’est l’été et des jours meilleurs semblent s’annoncer pour l’industrie hôtelière. Pendant la pandémie de COVID-19, le secteur a été frappé plus durement que toute autre catégorie d’actifs immobiliers. Les programmes gouvernementaux, combinés aux initiatives de soutien aux prêteurs, ont permis aux hôteliers de survivre et d’accommoder le service de dette ainsi que d’autres obligations financières. Cependant, l’avenir de l’industrie au Canada pourrait être grandement affecté, selon les mesures que prendront les divers niveaux de gouvernement pour graduellement mettre fin aux programmes d’aide financière en cours et la vitesse à laquelle la frontière Canada-États-Unis sera réouverte.
Parmi les programmes d’aide gouvernementaux ayant fourni une aide financière significative à l’industrie hôtelière, la Garantie du Programme de crédit pour les secteurs très touchés (Garantie du
PCSTT) a été un sujet brûlant de l’actualité pour les intervenants de l’industrie. Ce programme octroie des prêts de 25 000 $ à 1 000 000 $ aux petites et moyennes entreprises dont les revenus ont diminué d’au moins 50 % en raison de la COVID-19. Des commentateurs ont remis en question la façon d’attribuer ces fonds puisqu’il semble qu’une part importante sert à rembourser des hypothèques et à remplir d’autres obligations, mettant au second plan l’expansion des opérations en cours.
À l’approche de la fin des subventions gouvernementales, il reste à voir comment l'industrie va pouvoir rebondir. Ceci dépendra en grande partie de l’efficacité des programmes de vaccination partout au Canada et à l’étranger, du retour au travail des travailleurs de l’industrie et de la levée des restrictions de voyage que nous connaissons actuellement.
Volume annuel de ventes en investissement hôtelier par marché
Volume de ventes en investissement par marché pour le premier semestre de 2021
La reprise du secteur toujours en suspens
La croissance du PIB global au Canada de 2019 à aujourd’hui en 2021 était positive quoique faible (+0,15 %). Pendant cette même période, l’industrie de l’hospitalité et des services alimentaires a subi un déclin de 34,64 %, ce qui met en lumière l’ampleur du problème que l’industrie doit surmonter. Toutefois, l’importante demande refoulée devrait se concrétiser pendant le second semestre de 2021, ce qui laisse croire que ces données changeront de façon majeure d’ici la fin de l’année.
Changement du pourcentage du PIB
(Source : Statistique Canada)
Voyages transfrontaliers
Les voyages transfrontaliers entre le Canada et les États-Unis ont diminué significativement depuis le début de la pandémie. En février 2020, avant l’entrée en vigueur du confinement, 609 309 véhicules américains sont entrés au Canada. En février 2021, seulement 124 675 ont traversé la frontière : une diminution de 80 %. Les traversées globales de la frontière (des véhicules canadiens et américains) ont diminué de 61 % au cours de la même période, alors que des restrictions étaient en vigueur pour les voyages essentiels.
À la mi-juin, la Table ronde canadienne du voyage et du tourisme a demandé au gouvernement fédéral de communiquer un plan pancanadien pour relancer l’économie et ouvrir la frontière avec les États-Unis afin de permettre aux Canadiens de voyager librement au pays, et de mettre en œuvre un programme de certification de vaccination pour permettre l’entrée de voyageurs étrangers. Le groupe considère ces mesures essentielles à la reprise du secteur du voyage et du tourisme au pays et de l’économie en général.
Les règles de quarantaine obligatoire du gouvernement fédéral pour les citoyens et résidants permanents pleinement vaccinés qui rentrent au Canada ont été atténuées à partir du 5 juillet 2021. Peu après, on a annoncé que cette mesure moins restrictive s’appliquerait également aux citoyens et résidants permanents américains qui sont pleinement vaccinés, et ce, à compter du 9 août. Et si la situation continue de s’améliorer, tous les voyageurs étrangers pleinement vaccinés pourront entrer à compter du 7 septembre, moyennant un résultat négatif à un test de dépistage de la COVID-19. Aucune date n’a été avancée pour l’ouverture complète des frontières, mais les représentants du gouvernement des deux pays ont indiqué qu’ils estimaient la rendre possible au cours des prochains mois. Les autorités prévoient qu’une forme de passeport vaccinal, de multiples tests de dépistage négatifs ou une combinaison de ceux-ci sera nécessaire pour les voyages transfrontaliers non essentiels.
Nombre de véhicules circulant entre le Canada et les États-Unis
(Source : Statistique Canada)
Volume de visiteurs au centre-ville – comparaison transfrontalière
La plateforme d’analyse exclusive d’Avison Young, AVANT, démontre le volume hebdomadaire de visiteurs dans les secteurs centraux de Montréal, Toronto et Vancouver, donnant une indication de la vitesse à laquelle ces secteurs d’importance reprennent vie. Ces données indiquent également un potentiel d’augmentation de la demande pour les services hôteliers dans ces marchés.
Des hôtels représentatifs majeurs de ces secteurs (le Fairmont Reine-Élizabeth à Montréal, le Fairmont Royal York à Toronto et le Fairmont Hotel à Vancouver) ont tous connu une forte décroissance en circulation piétonne depuis le début de la pandémie. Montréal observe présentement 17,7 % de la circulation piétonne qu’elle comptait avant la pandémie. À Toronto, c’est 6,8 % de la moyenne habituelle et à Vancouver, c’est 16,5 % de la moyenne habituelle. Le volume de visiteurs relié à l’hospitalité, au récréatif et au tourisme est demeuré baissier dans les principales villes canadiennes à la mi-juin, comparativement à de grandes villes américaines, où la réouverture postpandémie est plus avancée. Par exemple, le volume de visiteurs à Toronto (où les mesures de confinement ont été maintenues plus longtemps) était toujours en baisse de 79 % par rapport aux niveaux de mars 2020, alors que ce volume à Vancouver était en baisse de 44 %. À titre comparatif, les chiffres pour New York et Los Angeles montrent une diminution de 31 % et 32 % respectivement.
La demande de services hôteliers demeurera vraisemblablement faible jusqu’à ce que les travailleurs reviennent au bureau et que les restrictions de voyage soient atténuées. Pour ce faire, la vaccination doit s’étendre à la majorité de la population. Le Canada progresse à ce niveau et l’on s’attend à ce qu’une majorité de Canadiens éligibles soient complètement vaccinés à la fin de l’été.
Aux États-Unis, les données sur l’occupation et le revenu par chambre disponible pour le weekend du Jour du souvenir étaient supérieures à celles affichées au même moment en 2019, ce qui indique qu’en termes de voyage, les gens cherchent à rattraper le temps perdu. Il s’agit d’une tendance que l’on devrait observer au Canada, bien que plusieurs mois après les États-Unis.
Selon une étude menée par l’Association canadienne de l’assurance voyage, 80 % des Canadiens espèrent voyager en 2021. 59 % souhaitent voyager au Canada par crainte de contracter la COVID-19 à l’étranger. 37 % des répondants indiquent que, même après la pandémie, le Canada demeurera leur destination privilégiée, un signe encourageant pour le marché hôtelier intérieur.
Le créneau loisir de l’industrie hôtelière devrait connaître la reprise la plus rapide, alors que les marchés qui dépendent de réservations corporatives seront en difficulté jusqu’à ce que les organisations diminuent leurs restrictions de voyage.
La performance de 2021 dans les principaux marchés du Canada
Les données canadiennes sur l’occupation, les tarifs quotidiens moyens et les revenus par chambre disponible pour la durée de la pandémie indiquent une forte corrélation entre les restrictions imposées par le gouvernement et la performance de l’industrie hôtelière.
En juin 2021, Vancouver connaissait les plus hauts taux d’occupation des grandes villes canadiennes, soit 44,8 %. Cependant, cela constitue une baisse de 50 % par rapport à juin 2019.
Tous les autres marchés se trouvaient en-deçà de la moyenne canadienne de 36,5 %, avec Toronto au deuxième rang à 33,4 % d’occupation en juin 2021. Montréal a subi le plus dur revers avec une occupation à 27,2 % en juin 2021. Le marché ayant connu la plus faible diminution des revenus par chambre disponible comparé à juin 2019 était Edmonton (en baisse de 59 %). Montréal, la plus affectée, a connu une baisse de 79 %.
Par catégorie d’hôtel, le segment inférieur du marché (hôtels économiques, milieu de gamme et milieu élevé) a continué d’afficher les meilleurs taux d’occupation au pays en juin 2021, avec des taux de 39 % à 43 %, mais ces taux sont toujours en baisse de 38 %, 38 % et 42 % respectivement par rapport aux niveaux de juin 2019, alors que les revenus par chambre disponible dans l’économique et le milieu de gamme affichaient la plus faible diminution pour la même période (49 %). Les hôtels de luxe ont été les plus durement touchés avec une occupation de 21,4 % en juin 2021 et la plus forte baisse de revenus par chambre disponible (78 %).
Activité de ventes en investissement
Le volume d’investissement a diminué depuis le début de la pandémie. Les programmes d’aide gouvernementale, combinés aux prêteurs qui offrent des mesures de tolérance aux emprunteurs, ont permis aux propriétaires de conserver leurs hôtels. De plus, la disponibilité de nouveaux capitaux d’emprunt pour les acquisitions s’est resserrée. La plupart des prêteurs de l’industrie hôtelière sont toujours en mode observation avant d’engager de nouveaux capitaux à cette catégorie d’actif, à moins de transiger avec des clients existants à la feuille de route exemplaire. De nombreux prêteurs collaborent avec leurs emprunteurs pour trouver des solutions stratégiques pendant qu’ils manœuvrent dans ce qu’ils espèrent être les derniers mètres de la pandémie.
Le volume d’investissement total en dollars dans les principaux marchés du Canada (Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto et le Golden Horseshoe, Ottawa et Montréal) a totalisé près de 330 M$ au premier semestre de 2021, une hausse de 22 % par rapport à la même période l’an passé. Toronto et le secteur environnant du Golden Horseshoe comptabilisent 43 % du total de 2021 depuis le début de l’exercice, suivis d’Ottawa (25 %) et de Calgary (24 %).
Revenu par chambre disponible et taux d’occupation par classe pour juin 2019, juin 2020 et juin 2021
Occupation, tarif quotidien moyen et revenu par chambre disponible par classe, de juin 2019 à juin 2021
Aucune remise sur les prix ne s’est démarquée parmi les transactions importantes effectuées au cours du premier semestre de 2021. La plupart des hôtels impliqués avaient une composante « loisir » ou furent achetés pour d’autres usages, tel qu’une conversion en logements abordables (ex. : 222, avenue Spadina à Toronto). Les conversions d’hôtels pourraient, dans certains cas, apporter des solutions aux problèmes nationaux de pénurie de logements abordables, de logements pour personnes âgées et autres usages résidentiels, à condition que les concepts actuels des chambres conviennent pour d’autres usages.
Pour le moment, les actifs s’échangeront rarement, à moins que les acquéreurs soient prêts à offrir des prix approchant la valeur d’avant la pandémie, mais ceci pourrait changer selon le moment où le gouvernement mettra fin à ses programmes d’aide pour le secteur. Le marché pourrait changer d’aspect si les propriétaires n’arrivent pas à s’acquitter de leur dette.
Revenu par chambre disponible et taux d’occupation par classe pour juin 2019, juin 2020 et juin 2021
Occupation, tarif quotidien moyen et revenu par chambre disponible par classe, de juin 2019 à juin 2021
Perspectives
Plusieurs défis importants attendent les hôteliers alors que la pandémie commence à se résorber, notamment les moyens que les gouvernements prendront pour soutenir l’industrie. La plupart de leurs programmes d’aide arriveront à échéance en septembre. Les hôteliers affirment qu’ils doivent avoir une occupation de 30 % à 35 % pour offrir leurs services « sélect » et « limités » et de 40 % à 45 % pour le service complet afin d’atteindre la rentabilité. Cette ligne directrice se base sur le BAIIA normalisé sans les subventions du gouvernement. Vancouver étant le seul marché avec une occupation au-delà des 40 % en juin 2021, et Toronto, Ottawa et Edmonton se situant juste au-dessus des 30 %, le secteur hôtelier se dirige vers la rentabilité.
Dans le meilleur des cas, la performance des hôtels s’améliorera avec la levée des restrictions pour la COVID-19. L’objectif du Canada est que la majorité de la population éligible soit complètement vaccinée avant la fin de l’été. À la fin juin, près de 70 % avaient reçu leur première dose et 35 % avaient reçu la deuxième. Les hôteliers se croisent les doigts pour des chiffres prometteurs au sud de la frontière, où les États qui ont réouvert connaissent un regain important de la demande dans les hôtels.
Par exemple, le marché de Tampa démontre la vitesse à laquelle il s’est relevé pendant le premier semestre de 2021. Selon STR, Tampa affichait le plus haut taux d’occupation du pays en juin 2021 (76,2 %, 3,2 % de plus qu’en 2019). Oahu a enregistré le plus haut tarif quotidien moyen (227,22 $ US) et le plus haut revenu par chambre disponible (171,40 $ US).
Même les marchés urbains ayant les pires performances tels que San Francisco/San Mateo et Washington, DC (50 % et 50,8 % d’occupation respectivement) surpassent Vancouver, le meilleur marché du Canada en juin 2021 à 44,8 %.
Un autre souci d’importance pour les hôteliers est d’attirer le personnel qui a quitté le travail. Partout au Canada, l’emploi en hôtellerie et dans les services alimentaires est demeuré à près de 22 % en-deçà de son niveau prépandémie en juin 2021 (ce qui représente 263 000 emplois) et une partie de ces travailleurs ne reviendront pas, même si les commerces reprennent leurs activités. Les exploitants devront embaucher et former du nouveau personnel, ce qui coûte temps et argent.
Finalement, les économistes prévoient une remontée significative de l’économie au cours du second semestre de 2021 et en 2022 alors que les effets de la pandémie se résorberont et que la majorité des Canadiens seront pleinement vaccinés. Les consommateurs seront les maîtres d’œuvre de la reprise économique alors qu’ils dépenseront le capital qu’ils ont retenu jusqu’à présent, potentiellement un quart de billion de dollars, selon certaines prévisions. L’industrie hôtelière profitera certainement d’une telle injection, mais il ne faut pas oublier la longue période de paiement de dettes qui s’annonce. Heureusement les faibles taux d’intérêt en vigueur aideront au processus. Les ventes d’actifs dévalorisés ne sont pas un facteur important jusqu’à présent, mais sont à surveiller pour le second semestre de 2021 et en 2022.
Transactions hôtelières importantes au Canada – premier semestre de 2021
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